지자체마다 다른 용적률,허가조건 먼저 알아두세요

올 들어 많은 부동산 관련 정책과 지침이 바뀌고 있다.
정책의 큰 틀은 건설교통부가 주도하고 있지만 각 지방자치단체도 법 률 변경에 따라 자치법규를 잇달아 새롭게 바꾸고 있다.

특히 국토 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)이 시행되면서 대부분 지자체가 도시계획법 조례를 수정하게 됐다.

부동산 전문가들은 지자체별로 조례나 지침을 명확히 알고 난 뒤 투 자에 나서야 피해를 보지 않을 것이라고 조언하고 있다.

최근 일산에 사는 김 모씨는 파주 LG필립스LCD 투자결정에 따라 앞으 로 발전 가능성을 보고 땅에 투자하려다 낭패를 볼 뻔했다.

땅을 매입해 공장용지로 허가를 낼 수 있을 것이라고 생각했지만 5월 말부터 파주시 교하읍ㆍ조리읍ㆍ금촌동 일대와 탄현면에서는 일반공 장이나 제조업, 공동주택 등은 개발을 위한 인허가를 받을 수 없도록 파주시가 제한했다.

파주시가 신도시 발표에 따라 개발행위 제한에 나섰기 때문이다.

파주 금바위공인 관계자는 파주시 방침이 나온 뒤 공장허가를 이미 받아놓은 땅이 갑자기 비싸졌다며 싸다 싶은 게 평당 100만원에 달 하고 있다고 말했다.

김포시 역시 신도시 주변 개발행위를 제한하고 있다.

■용적률 상한 제각각■ 서울시를 비롯해 수도권 각 시ㆍ군이 주거지역과 상업지역 등에 적용 하는 용적률이 제각각이다.

물론 층수 제한도 다르다.

용적률 상한선에 따라 땅에 대한 투자수익성도 달라지기 마련이다.

국토계획법에 따라 각 시ㆍ군은 도시과밀화 억제와 계획개발을 위해 일반주거지역을 1~3종으로 나누고 상한선 200%, 250%, 300% 범위에서 용적률을 적용하게 됐다.

서울시는 일반주거지역을 1종, 2종, 3종으로 나누고 용적률 상한선을 각각 150%, 200%, 250%로 정했다.

종 세분화안은 아직 심의를 통과하 지 못하고 있다.

일부 시ㆍ군은 더 좋은 조건으로 상한선을 규정했다.

수원시는 1종 일반주거지역을 200%, 2종은 250%(공동주택은 230%, 재 건축지역과 지구단위계획구역은 250%), 3종은 300%(공동주택은 230%, 재건축지역과 지구단위계획구역은 300%)로 용적률 상한선을 정했다.

결정고시는 이미 지난 6월에 났다.

수원시에서는 2종으로 구분된 재건축단지가 서울시 3종과 같은 용적 률을 적용받는 셈이다.

수원시는 주거환경 보호를 위해 주상복합 용적률은 크게 규제하고 있 다.

상업지역에서 주상복합은 400%, 오피스텔은 600%까지로 제한했다 . 또 성남시는 1종 일반주거지역은 160%, 2종은 210%, 3종은 280%로 용적률 적용 상한선을 정했다.

과천시는 1종과 2종이 모두 200%라는 점이 특이하다.

3종 상한은 250 %다.

■개발행위 조건 알아야■ 땅을 개발하려 해도 지자체가 정한 조건에 맞지 않으면 개발행위에 대한 허가를 받을 수 없다.

분당에 사는 박 모씨는 최근 용인시에서 전원주택을 지으려고 땅(녹 지)을 계약했다가 계약금만 날렸다.

집을 지으려면 진입도로가 8ｍ 이상이 돼야 하고 국도나 지방도에서 연결돼 있어야 허가가 나올 수 있었기 때문. 진입도로만 땅값의 10배 넘게 들어갈 판이어서 포기하고 만 것. 국토계획법 시행령과 용인시 조례에 따르면 개발행위 허가 대상인 땅 은 8ｍ 이상 진입로를 확보해야 허가가 나올 수 있다.

기존 마을을 통과하거나 근처에 있는 연접지역을 개발할 때 이 같은 규정이 적용된다.

박씨가 전원주택을 지으려던 땅도 기존 전원단지 근처 땅이었다.

박씨뿐 아니라 이 때문에 사업을 포기하는 경우가 적 지 않다.

한편 전원주택이나 펜션 등을 주로 개발하는 녹지는 경사도에 따라서 도 개발행위가 제한된다.

수원시의 경우는 밭에는 경사도 20도 미만이 허가대상이었지만 10도 미만으로 조건을 강화했다.

그만큼 개발할 수 있는 땅이 줄어드는 것. 경사도가 10도 이상인 땅 은 도시계획위원회에서 결정하도록 했다.

성남시 역시 10도 미만으로 규정했다고 설명했다.

반면 용인시는 조건을 완화했다.

경사도 조건을 17.5도 미만으로 변경해 난개발을 막겠다는 전반적인 용인시의 정책 의지와는 다소 다른 양상을 보였다.