♣ 건축과 관련된 기본적인 용어해설

건축이라 함은?  :  건축이라 함은 건축물을 신축 증축 개축 또는 이전 하는것을 말한다.

신축이란  : 건축물이 없는 대지에 새로이 건축물을 축조하는 것을 말한다.

증축이란   : 기존 건축물이 있는 대지 안에서 건축물의 건축면적 연면적 또는 증가시키는 것을 말한다.

개축이란  : 기존 건축물의 전부 또는 일부를 철거를 하고 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의         범위에서 건축물을 축조하는 것을 말하며

재축이란: 천재지변 기타 재해에 의하여 파멸된 건축물에 대하여 개축에 해당하는 의미를 말한다.

이전이란: 건축물의 주요 구조물을 해체하지 아니하고 대지내의 다른 위치로 이동하는 것을 말한다.

  

□ 단독주택과  공동주택이란?

  주택은 크게 나누어 본다면 단독주택과 공동주택으로 나눌 수 있다. 이중 단독주택은 협의의 단독주택 다중주택 공관으로 분류되는데 다중주택이란 하숙, 자취를 위한 목적으로 학생 또는 직장인들의 다수인이  장기간 거주 할 수 있는 구조로 된 주택을 말한다.

  공동주택은 연립주택, 아파트, 다세대주택으로 분류가 되며 이중 연립주택은 동당 건축 연면적이 660m²를 넘는 4층 이하의 공동 주택을 말하고 아파트는 5층 이상의 공동주택을 말한다. 다세대 주택은 연면적 660m²이하의 건물로서 19세대이하의 각각 독립된 주거생활을 영위 할 수 있도록 세대별로 독립된 현관문 부엌 화장실과 침실을 갖춘 4층 이하의 공동주택을 말한다.

□ 건폐율 이란

  건페율이란 건축면적 [대지에 둘 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계]의 대지면적에 대한 비율을 말한다. 예를 들면 대지 100평에 주택 1층 면적이 45평 별도 화장실  5평이 건축이 되었다고 한다면(45평+5평) / 대지면적 100평x100=50%가 건폐율이 되는 것이다.

□ 용적율이란

  용적율이란 건축물 연면적 9대지에 2 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 연면적 합계)의 대지면적에 대한 비율을 말한다. 예를 들면 대지 100평에 지하실 25평 1층 40평 2층 40평 3층 15평의 건물을 건축을 하였다면 (40평+40평+15평)/대지면적100평=95%가 용적율이 되는 것이다 여기서 지하실은 용적율에서 재외가 된다 즉 지상건물만 해당이 된다.

□ 지하층이란

  지하층이라 함은 건축물의 바닥이 지표면 이하에 있는 층으로서 그 바닥으로부터 지표면까지의 높이가 당해층의 층고의 2/3 이상이 되는 것을 말하되 다세대 주택 및 단독주택의 경우에는 바닥으로부터 지표면까지의 높이가 당해 층의 층고의 1/2 이상이 되면 지하층으로 본다. 여기에서 지표면이라 함은 건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 해당 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중 평균한 높이의 수평면을 말한다.

□ 대수선 이란

대수선이라 함은 건축물의 주요 구조물에 대한 수선 또는 변경으로서 다음과 같은 경우를 말한다.

⑴ 내력벽을 벽면적 30평방미터 이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것

⑵ 기둥을 3개 이상 해체하여 수선 또는 변경 하는 것

⑶ 보를 3개 이상 해체하여 수선 또는 변경 하는 것

⑷ 지붕틀을 3개 이상 해체하여 수선 도는 변경 하는 것

⑸ 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 및 벽을 해체를 하여 수선 또는 변경을 하는 것

⑹ 주계단 또는 피난계단 또는 특별계단을 해체를 하여 수선 또는 변경을 하는 것

⑺ 미관지구 안에서 건축물의 외부형태 색체 또는 담장을 변경을 하는 것

□ 건축허가 처리절차

  미관지구내 건축물 및 대형건축물을 건축 하고자 할 때는 사전 건축 심의가 필요하며 사업승인을 받아야하는 공동주택의 경우에는 입지 심의를 받아야한다.

□ 건축허가 처리절차

건축주 <------------------------------------> 건축업자

 |        건축심의대상건축물,  미관지내 건축물,  대지면적 최소한도,  10세대이상 공동주택

구  청    건축심의 결과통보

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건 축 주 <------> 건축사 ………… 건축심의 결과 매용을 이행 설계도서 작성,  건축허가 신청

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구청(시민봉사실) <--> 건축과 ---- ① 소방서 협의(건축물 연면적 600평방 이상

 |                                   ② 경찰서 협의 : 위락 시설(노래방), 차량 출입 시설, 투전기업소

 |                                ③ 군부대및 안기부협의 : 대공협조구역, 

 |                                ④ 수도사업소 : 저수압 지역

 |                                ⑤ 위생과 : 식품위생법령에 저촉여부, 

 |                                ⑥ 산업과 : 공장 관련등

 |                                ⑦ 환경과 : 배출시설 관련등        

 |                                ⑧ 토목과 : 토목관련

 |                                ⑨ 하수과 : 하수관련              

 |                                ⑩ 공원녹지과 : 공원내 대지일 경우

 |                                ⑪ 생활체육과 : 체육시설 관련등     

 |                                ⑫ 가정복지과 : 예식장등

 |                                ⑬ 건설관리과 : 도로점용등       

 |                                ⑭ 도시정비과 : 수도권정비 게획법등

 |                                ⑮ 지역교통과 : 노상주차장 폐쇄등    

                                  ⑯ 보건소 : 병원등

건축허가증 교부 ---- 건축주는 국민주택 체권및 공과금납부 (면허세 및 도로 점용료등 납부)

 |      ㈀ 동사무소 통보,  ㈁ 시민봉사실 통보,  ㈂ 주택과 통보,  ㈃ 세무 1,2과 통보, 

        ㈄ 건축허가 유효기간 1년

 |      단 특별한 사유가 있을 경우 1회에 한하여 3개월 범위 내에서 연장 신청 가능

철거멸실 신고 ------- 철거예정 7일전 신고

 |                    6층 이상 연면적 3000평방 이상인 경우 위해방지 게획서 첨부

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건축물 착공신고 ------ 건축법 제 16조 규정에 의거 공사 감리자및 공사시공자 지정 신고서에

 |                     서명하여 건축공사 착공신고

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시  공 -------- 주거용 건축물의 연면적이 661평방 초과하거나 비주거용 건축물의 연면적이 495   |              평방 초과할 경우 종합 건설업 면허소지자만이 건축공사 가능, 허가된 설계도서   |              의 건축허가 조건에 의해 시공

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중 간 검 사 ---------건축법 시행령 제 16조 규정에 의거

 |                   ① 기초 철근 배근 완료시,  ②단열재 시공 공정이 50% 달 하였을 때, 

 |                   ③ 5층 이상의 공동주택으로서 5개층 마다 바닥 슬라브 배근 완료 할때

 |                      소방 검사 필증,  각종 필증 징구

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건축물 사용검사 신청 - 건축공사 완료한날 부터 7일 이내 신청, 건축 허가 조건 이행 여부 확인

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건축물 사용검사 필증 교부 -- 관련부서 통보

 |                   건축주 시민봉사실(건축물 대장등재),  주택과 및 관련 동사무소 통보

 |                   사용검사를 필한날로부터 30일 이내 취득세 납부

건축물 등기----------건축주가 건축물 대장을 발급 받아 등기소에 제출(사용 검사일로 부터 60                        일 이내 등기)

□ 건축법 개정으로 건축허가. 사용검사. 처리절차 간소화

  처리 절차 간소화는 건축허가. 사용검사권한을 자치구 구청장에 이양을 하여 가까운 구청에서 처리하고 복합민원 처리범위를 확대함으로써 시민편익을 도모키 위함이다. 주요 변경 내용을 보면

⑴ 건축허가 사용검사 권한이 시장에서 구청장으로 변경되었으며

⑵ 건축허가 제한이 건설부장관에서 시장으로

⑶ 경미한 변경은 설계변경 절차 선행에서 사용검사 신청시 일괄신고 처리토록 하였으며

⑷ 불법건축물 방지는 전문요원이 없던 사항을 건축 지도원재를 신설하고 시정명령이 이행 될 때     까지 이행강제금을 년 1회에서 년 2회로 부과 할 수 있도록 변경을 하였다.

□ 건축 허가 및 신고대상

⑴ 건축 허가 : 1992년 5월 30일까지 건축허가는 신축 증축 개축 재건축 이전 등의 건축과 대수

        선 및 건축물의 용도변경을 그 대상으로 하는데 연면적 10,000m² 이상이거나 11층 이상인         건축물은 시청에서 처리하였던 것을 1992년 6월 1일부터는 건축규모에 관계없이 자치구         구청에서(건축과) 처리토록 하였다.

⑵ 건축물의 용도변경 허가 : 일반 대중 음식점을 주정영업 유흥음식점으로 업종변경 하고자 하        는데 별도로 건축허가를 받아야 하는지?

        건축물의 용도를 변경하는 행위도 건축물의 건축으로 보기 때문에 허가 대상이 된다. 건        축법은 건축물의 용도 및 성격에 따라 유사용도를 계열화시키고 개축, 대수선 등을 수반        하지 않는 경우로서 같은 계열내의 용도변경은 원칙적으로 건축허가 없이 가능하나 변경         하고자 하는 건축물의 용도가 도시 계획상 지역 지구내의 건축물의 급지 및 제한에 위배        되거나 일방적으로 용도 변경을 하게 되면 건축허가시와는 상당히 달라져 건축기준이 부        적당하게 될 우려가 있어 특수한 경우에는 건축허가를 받도록 규정하여 건축물의 용도변        경이 악용되는 일이 없도록 하고있다.

        예를 들어본다면 주거 지역 내에서 근린생활 시설에 해당하는 건축물을 개축 및 대수선        을 수반하지 않고 대중 음식점을 다방으로 용도변경 하는 것은 건축허가 없이 가능하나        (용도변경허가)대중음식점을 유흥음식점으로 용도를 변경을 할 때는 허가를 받아야한다.

⑶ 신고 대상 건축물

  건축 신고는 기존건축물의 증축 개축 재건축 대수선 및 신규허가된 건물을 대상으로 구청과 동사무소에서 취금을 하고 있다

= 바닥면적의 합계가 50m² 이하의 증축 개축 재축 또는 대수선 = 연면적의 합계가 85m² 이하인 단        독주택

= 이미 건축허가를 받은 건축물로서 바닥면적의 합계가 50m²이내의 바닥면적 증감 또는 대수선에         해당되는 설계변경

⑷ 건축허가 신청 할 때 검토하여야할 사항

  건축허가를 신청하려면 여러가지 사항을 면밀히 검토를 하여야 하는 데 우선 구청 시민봉사실에서 발급을 하고있는 도시계획확인원 상의 해당지역 지구를 확인을 한 후 지역 지구에 적합한 용도인지 여부를 확인을 하여야 하며 지역 지구마다 규정되어있는 대비면적의 최소한도 건폐율, 용적율, 용도 제한 등 적합 여부를 파악하여야한다.

⑸ 지역 및 지구내의 건축물의 용도제한

  지역별 건축여부를 알아보는 방법은 우선 해당구청 시민봉사실에서 도시계획확인원을 발급을 받아 지역을 확인한 다음 지역별 건축물 용도제한 내역표와 대조하면 알 수 있다.

⑹ 지역 지구에 따른 대지면적의 최소한도

  건폐율의 제한으로 영세한 대지에는 소규모의 건축물만 건축 할 수 없음으로 자연적으로 소규모 건축물이 밀집하게 되어 일조 채광 통풍 소방 교통 등에 지장을 초래하고 생활환경 및 도시미관을 악화시키게 된다. 이와 같은 문제를 방지함이 대지면적의 최소한도를 제한하는 주된 목적이며 건축가능 대지면적의 최소한도는 그 대지에 지정된 지역, 지구의 지정목적에 따라 건축 행위를 할 수 있는 대지면적의 최소한도를 말한다.  서울은 서울시내의 용도지역 지구별 건축가능 대지면적의 최소한도는 자치구 건축조레에서  규정하고 있다.

⑺ 서울 특별시 자치구 건축조레 대지면적의 최소한도

  ①주거 전용지역 200m², ②일반 주거지역 90m², ③준 주거지역 90m², ④중심 상업지역 300m², ⑤일반 상업지역 200m², ⑥근린 상업지역 150m², ⑦유통 상업지역 200m², ⑧전용공업지역 330m², ⑨일반공업지역 330m², ⑩준 공업지역 200m², ⑪보전 녹지지역 350m², ⑫생산 녹지지역 200m², ⑬자연 녹지지역 400m² 마포 및 노원 600m², ⑭용도지역 지정이 없는 지역 90m²

⑻ 건폐율의 제한

  건폐율이란 건축면적(대지에 2 이상의 건축물이 있는 경우에는 이를 건축면적의 합계로 한다)의 대지면적에 대한 비율을 말한다. 소유하고 있는 토지에 대한 건폐율을 알아보려면 관할 구청 시민봉사실에서 도시계획 확인원을 발급 받아 용도 지역, 지구별 건폐율을 참고하면 된다.

  건폐율의 제한은 각 건축물의 대지에 최소한의 공지를 확보하여 충분한 채광 통풍을 얻게 하고 화재시의 각 건축물의 연소방지 및 소방 재해시의 피난 등을 용이하게 하는데 목적이 있으며 건폐율은 지역이나 지구의 성격에 따라 다르고 도시의 과밀화 방지를 위해 필요한 경우에는 법이 정하는 일정범위 내에서 강화 할 수 있게 규정하고 있으며 용도지역에 따른 건폐율은 서울특별시 건축 조례에서 용도지구에 따른 건폐율은 자치구 조례에서 규정을 하고있고 서울특별시 용도지역별 건폐율에 명시를 참조한다.

⑼ 용적율 : 건축의 연면적(대지에 2 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 연면적 합계)의 대지면적에 대한 비  율을 용적율이라고 하는데 지하실 면적은 용적율 면적에서 제외된다.

지    역		용  적  율(%)	건  폐  율(%)
주거지역	주거전용지역	80	40
	일반 주거 지역	300	50
	준 주거 지역	500	60(4대문 45%) 특정 50%)
중심 상업 지역	4대문내	700	상  동
	4대문외	900	상  동
	강남지역	1000	상  동
일반 상업 지역	4대문내	670	상  동
	4대문외	900	상  동
	강남지역	1000	상  동
근린 상업 지역	4대문내	670	상  동
	4대문외	700	상  동
	강남지역	1000	상  동
전용 공업 지역	강  북	200	60
일반 공업 지역	강  남	300	60
준 공업 지역	전용 일반 준 상위	공통	60
녹지지역	보전 녹지 지역	50	20
	생산 녹지 지역	150	20
	자연 녹지 지역	50	20

⑽ 건축선과 대지면적

  건축선은 일반적으로 대지와 접하고 있는 도로의 경계선으로서 건축물을 건축 할 수 있는 한계선을 말하며 도로 폭이 4m 이상일 경우는 도로 경계선이 건축선이고 도로폭이 4m 미만일 경우는 도로중심선에서 2m를 후퇴한 선이 건축선이다. 다만 막다른 도로는 건축법 규정에 따른다.

  서울의 경우에는 미관지구에 가구정비를 위하여 특별히 지정된 건축선이 있는데 도로 경계선에서 3m를 후퇴하여 건축선이 있다.

  도로폭 미달 도로에 접한 대지의 건축선과 도로의 경게선까지의 대지는 건축시 대지면적 산정에서 제외되나 미관도로 후퇴선은 대지면적에서 제외되지 아니한다. 대지가 접하여야 할 도로의 조건 건축물의 대지는 2m 이상을 도로(도로 폭 4m이상)에 접 하여야하며 연면적이 2000m² 이상인 건축물의 대지는 폭 2m 이상의 도로 또는 광장에 6m 이상을 접하거나 4미터 이상을 2곳 이상 접하여야한다. 특히 판매시설 위락시설 관람집회시설인 건축물의 대지는 정하는 이상의 도로에 접하여야한다.

당해 용도에 쓰이는 바닥 면적의 합계	대지에 접하는 도로	대지가 도로에 접하여야 할 길이
1000 평방미만	6미터 이상	6미터 이상
2000 평방미만	8미터 이상	8미터 이상
2000 평방이상경우	10미터 이상	10미터 이상

⑾ 건축물의 높이제한

  건축물의 높이 제한에는 도로폭에 의한 사선제한과 일조권 등을 위한 제한이 있으며 그 내용을 보면 도로폭에 의한 사선제한은 건축물의 각 부분의 높이가 그 부분으로부터 전면 도로의 반대측 경계선까지 수평 거리의 1.5배를 초과 할 수 없다. 일조권 등을 위한 제한은 전용주거 지역, 일반주거지역 내에서는 건축물의 각 부분으로부터 정북 방향으로의 인접대지 경계선까지의 수평 거리는 2층 이하의 건축물인 경우 1층 부분은 1m (4m 초과하는 부분은 1/4)이상, 2층 부분은 2m (8m 초과하는 부분은 1/2)이상, 3층 이상의 건축물인 경우 각 부분 높이의 1/2 이상이어야 한다.

⑿ 대지 안에 공지 :

  건축물을 건축 하고자 하는 경우에 건축선 및 인접 대지 경계선으로부터 건축물 각 부분까지 띄워야 할 거리는 자치구의 건축 조례로 정하고 있다.

 건축법 시행령 제 81 조 제 2호의 규정에 의하여 건축물을 건축 할 경우에 인접대지 경계선으로부터 띄워야 할 거리를 보면

구 분	외벽 각 부분(노대 및  처마 끝으로부터 계단을 포함한다)으로 부터 인접대지 경계선까지 직각방향의 수평거리	인접대지 경계선까지 직각 방향의 수평거리
당해용도에 사용되는 바닥면적의 합계가 200평방 이상인 공해	4미터 이상	3미터 이상
공장 액화석유 충전소 위험물 제조소 / 위험물 저장소	준공업지역에 건축하는 공장은 2미터 이상	준공업 지역에 건축하는 공장은 1.5미터이상
중심상업지역, 일반 상업지역, 근린 상업지역 및 유통상업지역이 아닌 지역에서 당해 용도에 사용되는 바닥면적의 합계가 1000m2 이상인 판매시설․숙박시설․관람집회시설․전시시설․장례식장․종교시설	3미터 이상	2미터 이상
공동주택 다세대 2층 이하	1미터 이상	1미터 이상
공동주택 다세대 3층 이상	2미터 이상	1미터 이상
연 립 주 택	3미터 이상	2미터 이상
아  파  트	6미터 이상	5미터 이상
기타 건축물로서 중심 상업지역 근린 상업지역 유통 상가 지역이 아닌 지역에서 당해용도에 사용되는 바닥면적의 합계가 100평방미만인 판매시설 숙박시설 관람집회시설 전시시설 장레식장 종교시설,	2미터 이상	1미터 이상
단 장레식장에 한해서는  단 장레식장에 한해서는	4미터이상(노원)	3미터 이상(노원)
전용주거 주역내 건축물	1미터 이상	0.5미터 이상
일반 준주거지역내 건축물	0.5미터 이상	0.5미터 이상
보전지역 자연녹지지역 또는 생산녹지지역내 건축물	1미터 이상	0.5미터 이상
500평방 이상창고/자동차 관련시설(운전 정비학원 제외)	3미터 이상	2미터 이상

 

 ⒀ 건축선으로부터 띄워야 할 거리

  건축법 시행령 제 81조 제 1호의 규정에 의하여 건축물을 건축하는 경우에 건축선으로부터 건축물의 각부분까지 띄워야 할 거리는 다음 각호에 정하는 바와 같다.

1. 당해용도에 사용하는 바닥면적의 합계가 200평방 이상인 건축물

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 용  도    |    지역구분  |     띄워야 할 거리        | 적용대상건축선

           |              |1000평방미만| 1000평방이상 |

공해공장        준공업지역      2               4       모든건축선

                기타지역        4               6       상  동

─────────────────────────────────────────────

액화석유가스충전소/준공업       3               4       상  동                           

위험물제조소    기타지역        6               8       상  동                           

위험물저장소                                                                             

─────────────────────────────────────────────

2. 당해용도에 사용하는 바닥면적의 합계가 500평방 이상인 건축물

─────────────────────────────────────────────

 용  도    |    지역구분  |     띄워야 할 거리        | 적용대상건축선

           |              |---------------------------|

           |              |1000평방미만| 1000평방이상 |

창고시설        준공업자역      2               3       2이상의 도로에 접한 경우 주출입구

                기타지역        4               6       가 있는 도로에 접한다.접한 경우 주

------------------------------------------------------ 

운수시설 및     준공업지역      2               4      

자동차관련시설 (운전 정비학원 제외)     

                기타지역        4               6    

3. 당해 용도에 사용되는 바닥면적의 합게가 1천 평방이상인 다음 건축물

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       용  도          띄워야 할 거리(미터)    적용대상 건축선

─────────────────────────────────────────────

판매시설  숙박시설                              2미터 이상의 도로에

관람집회시설 전시시설                           가장 넓은도로에 주

종교시설 장레식장               4               출입구가 있는 도로에

교육연구시설중 입시계                           한한다.

학원       

──────────────────────────────────────────      

의료시설 운동시설                               2이상의 도로에 접한 경우 가장 넓은 도로와 관광휴게시설                                     주출입구가 있는 도로에 한한다            

                                3              

ꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜ

4. 아파트와 당해 용도에 사용되는 바닥면적의 합게가 1평방 미만인 다음 건축물의 경우 다음에서 정하는 거리 이상 띄어 건축 하여야한다.

ꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜꠜ용  도          띄워야 할 거리(미터)    적용대상 건축선

─────────────────────────────────────────────

아  파  트            6                   모든 건축선

관람집회시설                           주출입구가 면한 도로에 한한다.

종교시설                        2              

장레식장

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교육연구시설중 입시계학원       3               상  동

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⒁ 주차대수

  건축물 건축시 설치 하여야할 건축물 부설 주차장의 설치 기준은 아래와 같다.

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    구분    주차장정비지구 도시재개발구역    도시설계구역안의설치기준

                설치대수산정기준             설치대상재외시설

(숙박시설)

호탤 관광       2객실당1대+부대운동별시설

호탤 가족       산정 대수 +기타부대시설

호탤 휴양       면적 40평방당 1대

콘도미엄

기    타        시설면적 150평방이상        상업지역의 경우는 면적 150평만 미만인 시설물                                               상업지역의 경우는 면적 300평방미만인 시설물

(의료시설)

종합병원        2병상당 1대로 산정된 대수와

                시설면적 100평방당 1대로 산

                정된 대수중 많은 대수

기    타        시설면적 150평방당 1대      상업지역의 경우는 면적 150 평방 미만인 시설물 상업지역                                    외의 지역의 경우는 면적 300평방 미만의 시설물

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(운동시설)

골프장          1홀당 10대                     

골프연습장      1타석당 1대

옥외수영장      정원 15인당 1대

기  타          상업 일반주거 준공업지역        상업지역의 경우는 면적

               시설면적 150평방당 1대         150평방 미만인 시설물 상업지역 외의 지역의                                                 경우는 면적 300m²미만

(관람집회시설)

운동경기관람장  수용인원 150 인당1대

예 식 장        시설면적 60평방당 1대          면적 60평방 미만인 시설물

기  타          상업 일반주거 준공업지역        상업지역의 경우는 면적

                시설면적 100평방당 1대        100평방 미만인 시설물 상업지역 외의 지역의                                                 경우는 면적 300평방 미만의 시설물

(운수시설)

공항시설 

버스터미널      150평방당 1대                   150평방 미만인 시설물

철도역

기  타          상업 일반주거 준공업지역        상업지역의 경우는 면적

                시설면적 150평방당 1대          150평방 미만인 시설물

                기타지역 시설면적               상업지역 외의 지역의

                200평방당 1대                   경우는 면적 300평방 미만의 시설물

(판매시설)

백화점 소핑센터 시설면적 80평방당 1대          면적80평방미만인시설물

기  타          시설면적 100평방당 1대        상업지역의 경우는 면적100 평방 미만인 시설물

                                               상업지역 외의 지역의 경우는 면적 300평방                                                 미만의 시설물

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(위락시설)

유흥음식점      시설면적 80평방당 1대          면적80평방미만인시설물

기  타          시설면적 100평방당 1대        상업지역의 경우는 면적100 평방 미만인 시설물

                                                상업지역 외의 지역의 경우는 면적 300평방                                                 미만의 시설물

(업무시설)     시설면적 100평방당 1대        상업지역의 경우는 면적100 평방 미만인 시설물

                                              상업지역 외의 지역의 경우는 면적 300평방 미                                              만의 시설물

(종교 전시 통신 촬영 창고시설)

                시설면적 150평방당 1대      상업지역의 경우는 면적 150 평방 미만인 시설물

                                             상업지역 외의 지역의 경우는 면적 300평방 미                                                만의 시설물

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(근린 생활 시설)   시설면적 120평방당 1대   상업지역의 경우는 면적120 평방 미만인 시설물

                                             상업지역 외의 지역의 경우는 면적 300평방 미                                                만의 시설물

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(단독 주택+    건축면적 120-180까지는        면적 120 평방 미만인 시설물

                1대 180 초과의 경우는          180을 초과하는 120당 1대를 더한 대수

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(공동 주택)     건축면적 130당 1대             면적 130 미만인 시설물

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(기타 건축물)

                시설면적 200당 1대          상업 일반주거 준주거 준공업 지역의 경우 300                                               미만인 시설물 기 지역의 경우 600미만인 시설물

⒂ 창문 설치시 차면시설 의무화

  인접대지 경계선으로부터 3m 이내에 이웃주택의 내부가 보이는 개구부를 설치를 할 때에는 이를 가릴 수 있는 시설을 하여야한다. 주택지에서는 이웃주택의 창이나 거실에 상당히 신경을 쓰게 되고 이로 인하여 이웃간에 다툼이 일어나는 경우가 종종 있다. 법규에서는 개인의 사생활을 보호하기 위해 인접대지 경계선에서 3미터 이내에 이웃주택의 내부가 보이는 개구부에 한하여 차면시설을 의무화하도록 규정하고 있지만 이웃집 사생활을 부자연스럽고  불편하게 만들어 다툼이 예상되는 위치에는 가급적 창문 설치를 지양하고 부득이 설치를 할 경우에는 반드시 차면 설치를 하여야하며 3m를 벗어나는 경우라도 가급적 차면시설이나 수가리는 것이 바람직하다.

⒃ 착공신고 : 건축주가 건축물공사를 착수하기 전까지 건설부령이 정하는 바에 의해서 구청장에게 공사계획을 신고를 하여야하는데 이 경우 공사 감리자를 정한 공축 공사는 공사 감리자가 신고서에 서명날인 하여야한다. 신고시에는 신고서에 공사 감리자와 (주거용 건축물 661평방 초과 기타건축물은 496m²초과)를 선정 기록 하여야한다. 구비서류는 건축사 현장 조사서 동별건축 내용서 각 2통식 그리고 지하 2층 이상의 지하층을 설치를 하는경우 착공신고서에는 흙막이 구조 도면을 첨부를 하여야한다.

⒄ 중간검사 : 허가를 받은 건축물의 건축주 및 공사 시공자는 중간 검사 예정일의 3일 전까지 허가관청에 중간검사 신청을 하여야하는데 중간검사의 신청은 철근콘크리이트조 철골조 또는 철근콘크리이트조의 경우에는 건축공사의 공정이 기초공사에 있어 철근배치를 완료 할 때와 단열재 시공이 전체공정의 50%에 상당하는 공정에 달하였을때 하여야 하고 기타의 구조(위의 사항 외)인 경우에는 기초공사에 있어 거푸집 또는 주춧돌의 설치를 완료한때, 5층 이상의 주택으로서 5개층 마다 바닥 슬라브배근을 완료한때, 공동주택이 아닌 5층 이상인 건축물로서 지붕 슬라브 배근을 완료한때 신청을 하여야한다. 따라서 중간검사 신청을 받은 건축주가 지정한 중간검사 예정일 때 중간검사를 하고 검사 필증을 교부 하여야하며 건축주는 중간검사 필증을 교부 받은 후가 아니면 주요 구조부에 대한 공사를 계속 할 수 없다.

⒅ 사용검사

  건축주가 공사를 완료를 하였을 떼에는 완료한 날로부터 7일 이내에 허가관청에 신고를 하여야하며 허가청은 공사완료 신고서를 접수한 날로부터 7일 이내에 사용검사를 실시하고 검사에 합격된 건축물에 대해서는 그 건축주에게 사용검사 필증을 교부 하여야한다. 이떼에도 공사 감리자를 정한 건축 공사의 경우에는 공사감리자가 신고서에 서명 날인을 하여 신고를 하여야하며 신청 건축물, 동별개요, 설계도서 2부를 첨부를 하여야한다. 한편 4층이하 2000 평만 미만의 건물에 대하여는 건축사의 복명만으로 사용검사를 행하고 있다. 그리고 사용검사 신청시 첨부를 하여야할 서류는

  1. 사용검사 신청서및 사용검사 필증 (건축법 시행규칙 제 19호 제20호 서식)      

  2. 건축사 현장 조사서

  3. 소방시설 대상 건축물은 소방준공 검사필증(준공동의용)       

  4. 구내 통신설비 준공신고서(단자함 설치및 보안기 설치확인)

  5. 정화조 준공서및 관리카드                                   

  6. 보일러 시공확인(형식 승인번호 용량 판매처)

  7. 하자 보증금 에치증서(공동주택 다세대주택 오피스탤) 

  8. 보안 담당자 선임 확인서및 사용전 검사필증

  9. 주차장 관리카드 및 에술 장식품 관리카드(연면적 10000m² 이상인 건축물)

⒆ 임시 사용 승인 신청

  건축물은 사용검사 필증을 교부받은 후가 아니면 사용 할 수 없으나 사용검사 이전에도 이미 공사가 완료가 된 부분에 대하여 임시 사용 승인을 사용 할 수 있다. 임시사용 신청은 신청서와 임시 사용 사유서를 첨부를 하여 허가 관청에 제출을 하면 되는데 이때 허가 관청은 이미 골사가 완료된 부분에 대한 안전 방화 위생 및 미관상 지장이 없다고 인정하는 경우에 사용기간을 정하여 임시 사용을 승인 할 수 있다.

⒇ 건축공사를 할때 관심을 기울여야 할 사항

  ① 착공을 할때

     1. 건축공사장에는 반드시 허가 표지판을 개첨하고 건축허가 서류 및 도면을 보관을 하여야        하며 착공 후 3일 이내에 착공 신  고서를 제출 하여야한다.

     2. 착공 전에는 대지 경계선 또는 도시 계획에 관한 측량을 하여 대지의 범위를 확인하여야        한다.

     3. 연면적 495m²(주거용은 661m²)를 초과하는 건축물은 건설업 면허를 소지한 건설 업체 에        서 공사를 하여야한다.

     4. 공사 감리자를 정한 건축공사의 경우에는 공사 감리자가 신고서에 서명날인을 하여 신고        를 하여야한다.

     5. 건축허가 유효 기간은 1년이며 3개월에 한하여 연기가 가능하고 기간내 착공치 않을 경        우 건축허가가 취소가 된다

□공사가 진행중 일때

     1. 허가를 받은 건축물의 건축주 및 공사 시공자는 대통령이 정하는 바에 의하여 중간검사        를 받아야 하며 중간검사를 받지를 못하면 공사를 계속할 수 없다.

        가. 기초 철근 배근 완료시

        나. 단열제 시공이 전체 공정의 50% 공정에 달 하였을때

        다. 5층 이상의 공동 주택으로서 5개층 마다 바닥 슬라브 배근 완료시

        라. 공동주택이 아닌 5층 이상의 건축물로서 지붕 슬라브 배근을 완료할 때

     2. 3층 이상 1,000m²이상 건축물은 기초 철근 배근 상태에서 기초 중간 검사를, 단열제 중        간 검사는 단열제 시공이 전체공  정의 50% 이상에 달 하였을 때 검사를 받은 후 단열        제 공사를 하여야한다.

     3. 공사장 주변에는 항상 환경정비를 철저히하고 청결을 유지하여 인근 주민 및 통행인에         불편이 없도록 하여야한다. 가설울타리는 1.8m내지 2.5m높이로 고르게 설치를 하되 흰        색은 피하고 주변과 조화 있는 색상의 철재를 사용해야 한다. 간선 도로변 외부 비게는        파이프 등 철제비계를 사용하고 가림막은 훼손되지 않는 비닐제품을 견고하게 부착을 하        되 안점보호망은 지상으로부터 3m이상 간격을 유지를 하되 매 5개층 마다 설치를 하여        야한다. 도로면적 점용면적 및 기간은 허가범위 내에서 최소화하되 추가 사용시 별도의         사용료를 납부 하여야한다.

     4. 공사장의 작업시간은 지켜져야 하는데 파일향타 및 굴토는 오후 8시에서 익일 오전 8시        까지 하도록 하며 토사운반도 오후8시부터 익일 9시까지는 작업을 할 수 없다. 철거공사        를 수반하는 경우에는 계속 살수하면서 철거를 하여야하며 일반차량은 적제 덮게 사용을         의무화해야 하며 공사장 출입구에는 살수 세차 정비를 하여야한다.

     5. 도로변 공공시설유지 관리에 철저를 기하되 아래사항은 구청장의 승인을 받아 시행을 하        여야한다. 공사용 차량 출입구가 보도를 횡단 할 경우 기존 도로블럭은 우선 철거 반납        을 하고 콘크리이트 포장하여 사용후 준공시에 완전복구를 하여야한다. 간선도로변 보도        복구는 화강석을 원칙으로 하되 소형 건물은 주변환경과 조화있는 특수 보도블럭 시설을         하여야한다. 보도복구시 횡단보도 앞 나팔구 등은 장애자 편익시설 규정에 의하여 시공        하고 빗물받이는 L형 측구를 설치해야한다. 공사착공전에 공공하수도 일시 사용허가를         득 하여야한다.

     6. 건축공사장에 사용하는 재료는 KS표시품을 사용하되 벽돌 블럭기와 레미콘 등은 등록업        체의 생산품을 사용을 하여야한다.

     7. 건축물에 설치하는 고가 물탱크는 부식성이 없는 FRP 또는 스탠레스 제품등을 사용하여         비상저수시설을 아래의 기준 이상이어야한다.

                주택의 경우     85평방미터 미만         1루배 이상

                                85평방미터 이상         1루배당 15리터

                아파트          세대당 3루배            연립주택        세대당 1.5루배

                병원 호탤       평방미터당 50리터       일반건물        평방미터당 10리터

                                음료수 배관은 동관 또는 스탠레스등 내식성 자재를 사용한다.

     8. 연면적 660m² 이상 건축물에 대한 구내 통신설비 공사는 전기통신공사업 법에 의한 공 사        업자가 시공 하여야한다.

     9. 연면적 660m² 이상 건축물의 TV 공시청 안테나 시설 공사는 전기통신 공사업에 의한  전        송통신 공사업 허가를 받은 자가시공 하여야한다.

Ⅱ. 건축물의 설계(建築物의 設計)

1. 건축사(건설교통부장관의 면허를 받아 건축물의 설계 또는 공사감리의 업무를 행하는자)가 아        니면 설계할 수 없는 건축물

2. 설계도서(공사용 도면, 구조계산서, 시방서, 건축설비 계산 관계서류, 토질 및 지질 관계서        류, 기타공사에 필요한 서류)의 작성

3. 표준설계도서 또는 특수한 공법을 적용한 설계도서

⑴ 건축사가 아니면 설계할 수 없는 건축물

   ① 3층이상 이거나 연면적(각층 바닥면적의 합계) 200m²이상인 건축물

   ② 국토이용관리법에 의한 도시지역 및 준도시지역의 허가. 협의 또는 승인을 얻어 건축하여        야 하는 용도 규모 및 구조의 건축물

   ③ 고속국도 및 철도의 경계선으로부터 양측100m(일반국도의 경우 50m)이내의 구역에 건축 하        는 건축물

   ④ 지역의 균형적 발전 또는 지역계획 등을 위하여 시장. 군수. 구청장이 지정. 공고한 지역        에 건축하는 건축물

⑵ 설계도서의 작성

  ① 법령의 규정에 적합하고 안전.기능 및 미관에 지장이 없도록 설계

  ② 설계도서 작성기준 (건설교통부장관의 승인)에 따라 설계도서 작성

  ③ 설계자는 설계도서에 서명 날인

⑶ 표준설계도서 또는 특수한 공법을 적용한 설계도서

  건설교통부장관이 인정하는 표준설계도서 또는 특수한 공법을 적용한 설계도서의 경우 건축사가 아니더라도 설계할 수 있다.

Ⅲ. 설계도서 작성기준에 대해서....

  사실 국내 여러 사무실들은 그런 표준을 만들 생각도 못하고 있죠

저도 같은 고민을 가지고 몇몇 그런 매뉴얼을 읽어보았지만 어떠한 일관된 기준을 가지고 만든 것이 아니고 그저 여기저기서 짜집기를 해서 만든 것이 대부분입니다. 차라리 저는 구하기 어려우실지 모르겠지만 외국의 설계도면이나 매뉴얼을 권합니다.

특히 미국의 것을 권하고 싶네요. AIA에서 매년 Drawing Standards를 만드는데 그 내용이 요점만 아주 잘 정리되어있고 논리적으로 잘 서술되어 있습니다. 

예를 들자면....

평면도에는 horizontal dimension만 표시하고, 입면도, 단면도에는vertical dimension만 표시한다,

  건축도면에는 F.F.L.만 표시하고 구조도면에는 S.F.L.만 표시한다, dimension은 항상 open dimension을 사용하며 중복표현하지 않는다, 같은 dimension의 반복은 E.Q. DIV.등의 약어를 사용한다, 창틀이나 문틀 기타 hard ware들은 최대한 간략하게 기호로서 표시한다, 돌이나 타일 같은 줄눈 있는 마감재료는 줄눈 나누기가 안되어 있으면 아예 줄눈을 그리지 않는다,

  도면에는 재료의 마감을 적지 않고 실내재료 마감표에서 한꺼번에 적어주되 실내재료 마감표에서 표현하기 어려운 같은실안에서의 재료의 변화등만 표현한다. 그래서 미국설계사무실의 실시도면을 보면 특이한점이 사무실마다 도면의 Quality가 천차만별이 아니라 대부분 수준이 비슷하게 평균이 되어 있습니다. 아마 그런 Drawing Standards가 잘되어있기 때문이라 생각합니다.

아주 간결하고 그러면서도 필요한 내용은 모두 들어있죠. 그리고 우리처럼 도면을 무조건 꽉꽉채우면 된다는 그런생각 안하죠. 다른 사무실 도면 보면 정말 한심합니다.

화장실바닥 타일이나 그리고 있고, 도면은 사방에 디멘젼으로 꽉채우고, 연필갈아서 빽칠하고, 1:200~300 도면에 1:1 스케일로 창문프레임까지 다그리고, 사방에 중복된 내용으로 가득하고,중복된 내용이 많으니 수정사항 하나만 있으면 밤새도록 작업해야하고, 그래도 앞뒤가 맞지않는 내용이 나와서 현장에서 싸우고...하여튼 도면은 빨리그리는게 능사가 아니라 꼼꼼히 생각하며 빠진거 없고 중복되는 내용 없게 잘 그려야 합니다. 되도록이면 Note로 한꺼번에 서술하고, 시방서로 넘길 사항은 확실히 넘기고... 저도 잘 모르면서 두서없이 잔뜩 적어 놨네요. 앞으로 더 유익한 내용을 올리도록 노력하겠읍니다.

Ⅳ. 설계변경에 의한 계약금액 조정

1. 의의

가. 설계변경의 개념

  설계변경이라 함은 공사의 시공도중 예기치 못했던 사태의 발생이나 공사 물량의 증감, 계획의 변경 등으로 당초의 계약내용을 변경시키는 것을 말한다.

이와 같은 설계변경이 있는 경우에는 그에 따른 계약금액의 조정이 있게 되는 것이 보통이다. 한편 설계변경의 성격상 그 변경의 정도는 당초부터 예상이 가능했던 변경만을 가리킨다고 보아야 할 것이다.

  왜냐하면 당초 계약의 목적, 본질을 바꿀 만큼의 변경은 이미 새로운 계약이라 해야하기 때문이다. 대안부분, 일괄입찰 또는 실시설계, 시공입찰에 의한 대형공사 계약에 있어서는 설계서, 도면 등의 작성, 이에 따른 시공이 모두 계약자의 책임하에서 이루어지므로 설계변경으로 대형공사의 계약내용을 변경하는 경우에도 정부에 책임 있는 사유 또는 천재지변 등 불가항력의 사유로 인한 경우를 제외하고는 계약금액을 조정할 수 없다.

나. 계약문서

1) 의의

  계약문서는 계약서, 설계서, 입찰유의서, 공사계약일반조건, 공사계약 특수조건 및 산출내역서로 구성되며 상호보완의 효력을 가진    다고 공사계약 일반조건 제 3조에 규정되어 있어 여기에 열거된 계약서류만이 계약문서에 해당됨을 알 수 있다.

2) 계약문서의 종류

　① 계약서

　　　- 공사명, 현장, 계약금액, 각종 보증금, 계약당사자의 주소, 성명 등을 기재한 서류로 정 

        부공사 도급계약의 경우에는 국가계약법 제 7호 서식인 공사도급표준계약서를 사용한다.

　② 설계서

　　- 설계도면, 공사시방서 및 현장설명서를 의미하며, 다만 공사추정 1억원 이상인 공사에 있         어서는 공종별목적물물량(가설물의 소요되는 물량 포함.)이 표시된 내역서가 포함된다.         일반조건 제 3조 1항)

　　- 추정가격이 1억원 이상 고시금액미만(58억 3천만원)인 공사의 경우낙찰자에게 입찰에 관         한 서류중 설계서, 물량내역서(공종별물 물량내역서) 및 동물량에 대한 단가의 산출을 위         하여 필요한 세부설명서를 교부하여야 한다. (국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률시         행령 제 14조 2항)

　　- 공사시방서란? 계약자가 공사를 시공하는 과정에서 요구되는 기술사항을 설명하는 문서로         서 구체적으로 사용할 재료의품질, 작업순서, 마무리정도 등 도면상 기재가 곤란한 기술        적인 사항이 표시된다.

　　- 설계도면은 설계자의 의사를 일정한 약속에 의거 그림으로 나타낸 서면으로서 공사목적물         의 내용을 구체적으로 표시한다.

　　- 현장설명서란? 입찰전에 공사가 진행될 현장에서 현장상황, 도면 및 시방서에 표시하기 어          려운 사항 등 입찰참가자가 입찰가격의 결정 및 시공에 필요한 정보를 제공, 설명하는         서면을 말한다.

　③ 공사 입찰유의서

　　- 공사입찰유의서란? 공사입찰에 참가하고자 하는 자가 유의하여야 할 사항을 정한 서류를          말하며, 재무부 회계예규인 공사입찰유의서를 사용한다.

　④ 공사계약 일반조건

　　- 공사계약일반조건이란? 공사의 착공, 재료의 검사, 계약금액의 조정, 계약의 해제, 위험부        담 등 계약당사자의 권리의무 내용을 정형화한 것으로 재무부회계예규로 되어 있다.

　⑤ 공사계약 특수조건

　　- 공사계약특수조건이란? 계약당사자의 사정에 의하여 공사계약일반 조건에 규정된 사항외에        별도의 계약조건을 정한 것이다. 시행규칙 제 49조 제 2항에서도 특약을 인정하고 있으나,        실무상 골재원 변경에 따른 운반비 증가시 계약금액조정을 인정하지 않는 등 부당한 특약        을 하는 경우도 있다.

　　　예산회계법령에서 정한 계약일반사항 외의 사항만 특양이 가능할 뿐 예산회계법령의 규정        된 내용과 상반되거나 계약자의 이익을 제한하는 특약을 할 수 없다.

　⑥ 산출내역서

　　- 산출내역서란 공사계약금액을 구성하는 세부 공종별로 규격, 단가, 수량, 금액 등 계약금        액의 산출내역을 구체적으로 표시한 서류로서 추정가격이 고시금액 이상인 공사(내역입        찰)에 있어서는 산출내역서를 입찰서에 첨부하게 하여야 한다.

　　- 각 중앙관서의장 또는 계약담당공무원은 공사입찰시 입찰자로 하여금 입찰서에 입찰총액을        기재하게 하되, 물량 내역서에 단가를 기재한 입찰금액산출내역서(이하 "산출내역서"라 한        다)를 입찰서에 첨부하게 하여야 한다. 당사자로하는 계약에 관한 법률제 14조 6항)

　　- 내역입찰: 시행령 제 14조 제 6항의 규정에 의한 고시금액 이상(58억 3천만원-공사)인 공        사. 물품 및 용역: 1억 5천 1백만원

다. 계약문서의 효력

1) 산출내역서의 효력

　추정가격이 1억원미만인 공사에 있어서의 산출내역서는 계약금액의 약정 및 기성부분에 대한 대가의 지급시에 적용할 기준으로서 계약문서의 효력을 가진다.

2) 계약문서 상호간의 효력

　- 계약서, 설계서, 공사입찰 유의서, 공사계약일반조건, 공사계약특수 조건, 산출내역서는 상      호보완의 효력을 갖는다고 규정되어 있으므로 일부 계약문서에 누락된 사항이라도 다른 계약      문서간에 의하여 보완할 수 있는 사항은 별도의 변경절차 없이도 계약이행 가능할 것이다.

　- 계약문서 상호간의 효력상 우선순위에 대하여는 명확한 규정이나 해석이 없기 때문에 계약문      서간에 상호 모순되는 내용이 있을 경우 계약이행상 혼선이 초래되거나 당자간에 분쟁이 유      발될 소지도 있다.

라. 설계변경 관련문서

1) 계약문서중 설계변경과 가장 밀접한 관련이 있는 계약문서는 시방서, 설계도면, 현장설명서

   등으로 이루어진 설계서이다.

2) 공사계약일반조건은 설계변경사유와 계약금액조정방법 등을 정하고 있다는 점, 산출내역서는     조정기준이 된다는 점에서 관련이 있다.

3) 공사계약특수조건도 특약의 내용에 따라 관련이 있을 수 있다.

4) 계약서나 입찰유의서는 설계변경과는 거의 관련이 없다.

2. 설계변경의 범위 및 사유

가. 설계변경의 한계

  계약목적물의 시공과정에서 관련된 공사물량이 증가되고 당초 공사내용의 일부를 변경하여야 하는 경우 이를 계약된 공사의 설계변경으로 볼 것인지, 추가공사로 볼 것인지가 문제된다.

  설계변경이란 증가되는 공사가 당초 설계내용의 변경을 수반하는 경우에는 설계변경에 해당되나, 당초 설계내용의 변경을 수반하지 않고 증가되는 공사와 관계없이 당초 계약목적물을 시공할 수 있는 경우에는 설계변경이 아닌 추가공사 임.

  예를들어 A지점에서 C지점까지 10KM의 도로를 연장 개설하려고 하는 경우에는 당초 설계내용의 변경을 수반하지 않고 단순히 물량만 증가되므로 설계변경으로 볼 수 없음.

  설계변경이란? 당초에 예기치 못했던 사정의 변경으로 계약 성립후에 설계내용을 변경하는 것이므로 계약시에 미리 예기된 사항은 당초 계약내용의 일부변경을 수반하는 경우에도 설계변경으로 볼 수 없다.

  설계변경은 당초 계약내용의 일부를 변경하는 것이므로 성질상 당초계약의 목적 및 본질이 바뀌지 않는 범위내의 변경만을 설계변경으로 보여야 할 것이다.(예: A를 A'로 변경은 설계변경에 해당되나 A를 B로 변경하는 것은 당초 계약의 본질이 달라지므로 설계변경이 아님.)

나. 설계변경과 기타 계약내요의 변경과의 구분

  공사계약내용 변경의 유형은 ① 구조, 규모, 재료 등 공사목적물이 변경되는 경우 ② 공사목적물의 변경없이 가설, 공법등만 변경되는 경우 ③ 토취장, 시공상의 제약 등 계약내용이 변경되는 경우로 구분할 수 있다. 토취장, 시공상의 제약 등 계약내용이 변경되는 경우는 예산회계법령에서는 설계변경에서 제외시켜 기타 계약내용의 변경으로 다루고 있다.

  국가계약법 시행령 제66조에서는 설계변경 및 물가변동으로 인한 계약금액 조정외에 공사기간, 운반거리의 변경등 계약내용의 변경으로 계약금액을 조정해야 할 필요가 있는 경우에는 그 변경된 내용에 따라 실비를 초과하지 아니하는 범위한에서 이를 조정한다.

다. 설계 변경 사유

1) 사업계획의 변경

　① 규모의 변경: 당초 사업물량을 증가 또는 감소시키는 것.(예: 20층 건물을 24층으로 높이       거나 18층으로 낮추는 경우)

　② 사용재료의 변경: 건설공사의 창호를 철재에서 알미늄으로 바꾸는 경우, 아스콘포장을 시멘       트포장으로 바꾸는 경우.

　③ 목적물 구조의 변경: 30평형 아파트를 40평형으로 변경하는 경우

2) 설계서의 부적합

　① 설계서의 오류

　  - 사업계획의 변경 없이 설계서 자체에 흠이 있는 경우 즉, 설계서의 내용이 불분명하거나,          누락. 오류 또는 상호 모순되는 점이 있는 경우.

　　- 설계도면과 내역서간에 차이가 있는 경우 공사 추정가격이 1억원 이상인 공사의 경우에는         내역서가 설계서의 일부이므로 설계서의 누락, 오류에 해당.

  　- 공사 추정가격이 1억원 미만인 공사의 경우에는 내역서가 설계서에 포함되지 않으므로 동         차이를 설계서의 누락, 오류로 볼 수 없음.

　　- 설계도면과 현장설명서간에 차이가 있는 경우 총액계약이든 총액 단가계약이든 현장설명서         가 설계서에 포함되기 포함되기 때문에 설계변경이 가능하다.

　② 설계서와 현장상태의 불일치

　　- 사업계획의 변경도 없고 설계서 자체의 흠도 없으나, 설계서가 현장의 상태와 일치하지 않        는 경우로서 공사계약일반조건 제 19조 제 1항 제 2호에서는 "지질, 용수 등 공사현장의         상태가 설계서와 다를때"라고 명기되어 있다.

　  - 지질, 용수외에 현장상태 불일치의 예로는 연약지반, 지하수위 등 자연적 조건, 지하매설          물, 토취장, 토사장 등 인위적 조건, 굴삭할 지반의 높이, 매립할 수심 등 지표면의 상        태증을 들 수 있다.

　　- 설계서와 현장상태가 불일치 할 경우는 발생여부에 따라 설계변경 사유가 되지 않고 기타         계약내용 변경에 의한 계약금액 조정대상이 될 수도 있다.(예: 토취장의 변경)

3) 기술개발비 보상성격의 경우

　- 새로운 기술, 공법(발주기관의 설계와 동등 이상의 기능. 효과를 가진 기술공법 및 기자재등      을 포함한다.)을 사용함으로써 공사비의 절감 및 시공기간의 단축등에 효과가 현저할 것으로      인정하는 경우에는 다음 각호의 서류를 첨부하여 공사감독관을 경유하여 계약 담당공무원에      게 설계변경을 요청.

　- 첨부서류: ① 제안사항에 대한 구체적인 설명서

　　　　　　　② 제안사항에 대한 산출내역서

　　　　　　　③ 제 17조 제 1항 제 2호에 대한 수정공정표

　　　　　　　④ 공사비의 절감 및 시공기간의 단축효과

　　　　　　　⑤ 기타 참고사항

라. 설계변경 사유가 아닌 경우

1) 품샘의 변경

  품셈은 발주자의 예정가격 작성, 입찰자의 입찰금액 결정시 기초자료로 활용되는 등 공사비 적산의 기준이 되나, 이는 어디까지나 계약을 체결하기 전에 발주자 및 입찰자의 참고기준을 제시한 것으로써, 그 자체가 계약내용을 구성하는 것이 아니므로 계약체결후에 품샘이 변경되더라도 설계변경사유에 해당되는 것은 아니다.

2) 계약단가 등이 예정가격단가보다 높은 경우

  계약자가 제출한 산출내역서상의 단위당 가격이 예정가격단가보다 높거나 일반관리비, 이윤등의 비율이 법정율을 초과하는 경우에도 이를 이유로 계약금액을 감액조정할 수 없으며, 산출내역서상 단가에 착오나 오류가 있는 경우에도 계약자와 합의하여 내역서 단가를 계약금액 범위내에서 조정할 수 있으나 계약금액을 임으로 감액할 수는 없다.

3) 과다원가계산의 경우

  국가기관이 시행하는 공사계약에 있어서 계약담당공무원이 안전관리비등의 산출기준을 잘못 적용하여 예정가격을 잘못 산정하였다는 이유로 계약금액을 조정하는 것은 불가능하다.

3. 설계변경의 절차

가. 결정권자:

　설계변경 여부를 결정할 권한이 있는자는 계약담당공무원이며, 현장감독관이 아니다.

나. 계약자의 요청

　- 사업계획의 변경에 따른 설계변경에 있어서는 발주자의 자체적인 필요에 따라 임의로 설계변      경을 결정한다.(공사계약일반조건 제 19조 제 4항)

　　 *당해 공사의 일부변경이 수반되는 추가공사의 발생,  특정공종의 삭제, 

     * 공정계획의 변경,  *시공방법의 변경

　　 * 기타 공사의 적정한 이행을 위하여 변경이 필요한 사항

　- 설계서가 부적합하거나 현장상태가 다를대 및 기술개발보상의 경우에는 계약자의 통지 또는      요청이 절차상 중요한 의미를 갖는다.

　- 설계서의 오류, 설계서와 공사현장상태의 불일치 등 설계서가 부적합한 사실을 발견한 때에      는 그 부분을 이행하기 전에 지체없이 현장감독관을 경유하여 계약담당공무원에게 서면으로      통지하여야 하며, 계약담당공무원은 즉시 그 사실을 조사 확인하고 공사가 적절히 이행될 수      있도록 설계변경 또는 기타 필요한 조치를 하여야 한다.

4. 계약금액 조정기준

가. 계약된 공사물량이 증감되는 경우

◉ 원칙 - 계약단가에 의함(총액단가계약의 경우에는 입찰시에, 총액계약의 경우에는 착공신고서            제출시에 계약자가 제출한 산출내역서상의 단가를 말함.)

　　　　- 계약단가가 있는 비목을 설계변경으로 삭제하였다가 다시 설계변경하여 부활할 경우에            는 물량의 증감으로 보아 계약단가를 적용함.

◉ 예외 - 계약단가가 예정가격단가보다 높고 물량이 증가되는 경우에는 예정 가격단가를 적용.

　　　　 다만 정부에서 설계변경을 요구한 경우에는 설계　변경당시를 기준으로 산정한 단가와            동 단가에 낙찰율을 곱하여 산출한 단가사이에서 발주기관과 계약상대자가 상호협의하            여 결정.당사자로하는 계약에관한 법률시행령 제14조1항및3항)

나. 계약단가가 없는 신규비목의 단가

◉ 원칙 - 설계변경당시(설계도면의 변경을 요하는 경우에는 변경도면이 확정된 때, 설계도면의             변경을 요하지 않는 경우에는 계약당사자간에 설계변경을 분서에 의하여 합의한때를             말한다)를 기준으로 산정한 단가에 낙착율(예정가격에 대한 낙찰금액 또는 계약금액             의 비율)을 곱한 금액으로 한다.(국가계약법 시행령 제 14조 2항)

◉ 예외 - 계약상대자의 책임없는 사유로 인하여 발주기관에서 설계변경을 요구한 경우에는 설계            변경당시를 기준으로 산정한 단가와 동단가에 낙찰율을 곱하여 산출한 단가 사이에서            발주기관과 계약상대자가 상호협의하여 결정. (국가계약법 시행령 제 14조 3항)

다. 예정가격의 100분의 88 미만으로 낙찰된 공사계약의 계약금액을 증액조정하고자 하는       경우로서 당해 증액조정금액이 100분의 10이상인 경우에는 계약 담당공무원은 소속관서      의장의 승인을 얻어야 한다.

라. 대형공사의 설계변경

  시행령 제 78조의 규정에 의한 일괄입찰, 실시설계, 시공입찰 및 대안입찰(대안이 체택된 공종에 한함)을 실시하여 체결된 공사계약에 있어서는 설계변경으로 계약내용을 변경하는 경우에도 정부에 책임 있는 사유 또는 천재, 지변 등 불가항력의 사유를 제외하고는 그 계약금액을 증액할 수 없다.

◉ 원칙; ㈀증감된 공사량의 단가는 산출내역서상의 단가로 한다. ㈁신규비목의 단가는 설계변경당시를 기준으로 산정한 단가로 한다.

마. 승율비용

1) 일반관리비 및 이윤: 일반관리비 및 이윤은 계약자가 제출한 산출내역서상의 일반관리비 이윤     율에 의하되 원가계산에 의한 예정가격 작성준칙에 규정된 한도율을 초과할 수 없다.

2) 간접노무비 등: 계약금액 증감분에 대한 간접노무비, 산재보험료, 안전관리비 간접경비등은      산출내역서상의 율에 의하되 관계법령 및 재정경제원장관이 정한율을 초과할 수 없다.

바. 기술개발비 보상성격의 경우: 당해 계약금액을 감액하지 아니한다.

Ⅴ. 건축구조(建築構造)

□ 건축구조의 분류

1) 사용재료에 의한 분류

1.나무구조,  2.벽돌구조,  3.시멘트블럭구조,  4.돌구조,  5.철골구조,  6.철근콘크리트구조,  7.철골철근콘크리트구조

2) 구성양식에 의한 분류

1. 가구식 구조(나무구조,철골구조)

   목재, 강재(鋼材) 등 가늘고 긴 부재를 이음과 맞춤에 의하여 뼈대를 만드는 구조로 부재 배     치와 접합의 강성에 따라 전체강도가 좌우되며 구조체는 주로 삼각형으로 짜맞추는 것이 안전     하며 튼튼하다.

2. 조적식 구조(벽돌구조,돌구조,시멘트블럭구조)

   벽돌, 돌, 시멘트블럭 등의 개개의 재료를 접착재로 쌓아올려 구성한 구조로 지진등 횡력에      약하며 부동침하에 대한 저항성이 약하다.

3. 일체식 구조(철근콘크리트구조,철골 철근콘크리트구조)

   전 구조체가 일체가 되게 하여 견고한 구조체를 조성한 구조로 현재까지의 구조중 가장 강력     하고 균일한 강도를 낼 수 있는 합리적 구조이다.

4. 입체구조

   입체적으로 외력,하중을 지지한 평형되는 구조로 다음과 같이 구분할 수 있다.

  ⑴ 입체트러스 : 단일부재를 입체적으로 구성하여 각 부재는 인장 또는 압축의 축력을 받아 입        체적인 평형체를 만드는 구조.

  ⑵ 절판(折板)구조 : 평면만을 꺽어 접어서 원통형 또는 다면체형으로 가구를 구성하여 강력한         지지능력이 생기게 한 구조.

  ⑶ 쉘(曲面板)구조 : 곡면 슬래브의 역학적 특질을 이용한 것으로 외력을 면내응력으로 전달시        킴으로써 휨모멘트가 작게 되고 두께가 얇은 단면으로 큰 간사이를 구성할 수 있는 구조이다.

  ⑷ 현수구조 : 케이블,망 또는 금속판으로 만든 구조로 부재에 생기는 응력은 오직 인장응력을         받게된 구조이다. 그런데 이 구조의 경계에서는 압축 또는 휨을 받을 수 있는 구조가 필        요하다.

  ⑸ 기타구조

    ① 공기막구조 : 두겹으로 된 막의 내부에 공기를 넣어 내외 기압차가 있게하여 그 인장력이         외력에 저항하게 한 구조이다.

    ② 커튼월구조 : 철근콘크리트조 또는 철골조등의 뼈대를 구성학 그 사이 또는 구조부재의         전면에 벽면재를 붙여대어 건물을 완성하는 구조이다.

3) 시공과정에 의한 분류

1. 습식구조

   - 철근콘크리트 구조와 같이 현장에서 물을 사용해서 성형하는 구조.

   - 자유로운 형태를 얻을 수 있으나 겨울철 공사가 곤란하다.

2. 건식구조

   - 뼈대를 가구식으로 하여 규격화된 기성재를 짜 맞추어 피복하는 구조로 물은 거의 사용하지 않는다

   - 작업이 간단하고, 공사기간이 단축된다. 대량생산이 가능하다.

3. 현장구조

   - 자재를 현장에서 제작, 가공하여 조립 설치하는 구조이다.

   - 공사기간이 길어진다.

4. 조립식구조

   - 구조부재를 일정한 공장에서 생산,가공 또는 부분 조립한 기성재를 현장에서 짜맞추어 구성        하는 구조이다. 근래에는 1실 단위시설(화장실. 목욕실등)을 공장에서 완성하여 현장에         운반 설치하기도 한다.

   -계절에 관계없이 시공할 수 있으며 품질향상이 기대되고 공사기간이 단축된다. 대량생산이         가능하고 경제적이다.

4) 재해방지 성능상의 분류

   건축물은 여러 재해에 대하여 방비하는 성능으로 구별하고 내진(耐震), 내화(耐火), 내구(耐久), 내풍(耐風), 방한(防寒), 방서(防暑), 방화(防火), 방공(防空) 구조로 대별한다.

1. 나무구조 : 내진, 내풍구조로 할 수 있으나 내화, 내구적이 못된다.

2. 조적식구조 : 내화, 내구, 방한, 방서적이지만 내진성이 결여된다.

3. 철골구조 : 내진, 내풍구조이지만 내화적이 못된다.

4. 철근콘크리트, 철골. 철근콘크리트구조 : 모든 재해에 대하여 가장 우월한 방재성능을 가진 구조

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 절차와 담당 업무                건 축 주  건 축 사         행 정 기 관  행 위 

건축기획 및 건축계획            건축계획 및 건축설계    -- 도시계획확인원,등기부등본, 토지                                                            대장발급

심의신청  　                    토질형질변경심의 입지심의  　 

건축계획의 사전결정신청 대행            관계기관 협의 . 동의    건축종합민원실 운영

건축심의신청  대행                      건축심의                        건축위원회 구성

건축허가신청  조사.검사         건축허가(승인.협의.동의)   건축허가서교부 면허세, 수수료,

                                                           주택채권, 도로점용료 등 납부 

착공신고  대행                          착공신고수리     공사시공자 및 공사감리자 선정확인 

중간검사신청  현장조사 .                확인  중간검사 (중간검사필증교부) 　 

민원유발                        감리책임문제     민원처리 민원조정심의위원회(특수한 경우)

사용검사신청  현장조사.확인     사용검사(필증) 건축물관리대장 작성 취득세,

                                                                등기신청 등기 

2. 용도변경[건축주신고대상,건축허가대상] 

제출서류 :

        1. 용도변경허가신청서

        2. 건물배치도

        3. 용도변경 층의 前後의 평면도

        4. 용도변경에 따라 변경되는 내화․방화․피난 또는 건축설비에 관한 사항을 표시한 도서

        5. 건물․토지등기부등본

        6. 오․분뇨설치신고서

        7. 외국인토지법에 의한 토지용도변경허가증(외국인 또는 외국법인의 경우)

3. 건축신고 (건축주)

   ※ 신고 대상 건축물

   건축 신고는 기존건축물의  증축․개축․재축․대수선 및 신규허가된  건물을 대상으로 구청     과 동사무소에서 취급을 하고 있다

   ⇒ 바닥면적의 합계가 50㎡ 이하의 증축 개축 재축 또는 대수선

   ⇒ 연면적의 합계가 85㎡ 이하인 단독주택

   ⇒ 이미 건축허가를 받은 건축물로서 바닥면적의 합계가  50㎡이내의 바닥면적 증감 또는 대        수선에 해당 되는 설계변경

   가. 증축․개축․재축․대수선 또는 설계변경신고:

        - 제출: 1. 증축등 신고서 및 신고필증,   2. 배치도,   3. 평면도,   4. 단면도 (소규          모건축물일 경우 제외)

   나. 건축물의 건축․대수선의 신고:

        - 제출: 1. 신고서,  2. 대지범위증명서류,  3. 별표2중 1란의 배치도,평면도(표준설계          도에 의한 신고는 배치도만)

   다. 용도변경신고:

        - 제출: 1. 용도변경신고서,  2. 변경하고자하는 층의 변경 前後의 평면도 각1부, 

               3. 용도변경에 따라 변경되는 부분에 관한 사항이 표시된 도면 1부

   라. 공작물축조신고:

        - 제출: 1. 공작물축조신고서,  2. 대지범위증명서류,  3. 공작물등의 배치도,  4. 공작          물등의 구조도

   마. 가설건축물축조신고:

        -제출: 1. 가설건축물 축조신고서,  2. 배치도,  3. 평면도,  4. 토지등기부등본

4.건축착공신고 

  건축주가 건축물공사를 착수하기 전까지 건설부령이 정하는 바에  의해서 구청장에게 공사계획을 신고를 하여야하는데 이 경우 공사 감리자를 정한 건축공사는 공사감리자가 신고서에 서명날인 하여야한다.

신고시에는 신고서에 공사감리자(주거용 건축물 661평방 초과 기타건축물은 496평방 초과)를 선정․기록 하여야한다. 그리고 지하 2층 이상의 지하층을 설치를 하는경우 착공신고서에는 흙막이 구조 도면을 첨부를 하여야한다.

   - 대상: 건축허가 필한 건축물    - 시기: 건축공사 착수 前        - 제출

5.중간검사 

  허가를 받은 건축물의 건축주 및 공사 시공자는 중간검사예정일의  3일 전까지 허가관청에 중간검사 신청을 하여야하는데 중간검사의 신청은 철근콘크리이트조 철골조 또는 철근콘크리이트조의 경우에는 건축공사의 공정이 기초공사에 있어 철근배치를 완료 할 때 하여야 하고 기타의 구조(위의 사항 외)인 경우에는  기초공사에 있어 거푸집 또는 주춧돌의 설치를 완료한 때, 5층 이상의 주택으로서 5개층 마다 바닥슬라브  배근을 완료한 때, 공동주택이 아닌 5층 이상인 건축물로서 지붕 슬라브 배근을 완료한 때 신청을 하여야한다. 따라서 중간검사 신청을 받은 건축주가 지정한  중간검사 예정일때 중간검사를 하고 검사 필증을 교부 하여야하며 건축주는 중간검사 필증을 교부 받은 후가 아니면 주요 구조부에 대한 공사를 계속 할 수 없다.

   - 대상: 건축허가받은 건축물

   - 시기: (예정일 3일 前)

         기초공사 철근배치 완료시 5층이상의 공동주택으로서 5개층마다 바닥스래브배근 완료시

         (공동주택제외)5층이상 건축물 경우 지붕슬래브배근 완료시

6. 사용승인신청

  건축주가 공사를 완료를 하였을 때에는 완료한 날로부터 7일 이내에 허가관청에 신고를 하여야하며 허가관청은 공사완료신고서를 접수한 날로부터 7일 이내에 사용검사를 실시하고 검사에 합격된 건축물에 대해서는 그 건축주에게 사용검사 필증을 교부 하여야한다. 이때에도 공사감리자를 정한 건축공사의 경우에는 공사감리자가 신고서에서명날인을 하여 신고를 하여야하며 신청건축물, 동별개요, 설계도서 2부를 첨부를 하여야한다. 한편 4층이하 2000 평만 미만의 건물에 대하여는 건축사의 복명만으로 사용검사를 대행 하고있다.

   - 대상: 건축신고하거나 건축허가받아 건축공사완료된 건축물

   - 제출: 1. 사용검사 신청서및 사용검사 필증

          2. 감리일지(상주감리일때) 또는 감리보고서

          3. 건축사 현장 조사서

          4. 소방시설 대상건축물은 소방준공검사필증(준공동의용)

          5. 구내통신설비 준공신고서(단자함설치 및 보안기 설치확인)

          6. 정화조 준공서 및 관리카드

          7. 보일러 시공확인(형식승인번호․용량․판매처)

          8. 하자보증금 예치증서(공동주택․다세대주택․오피스탤)

          9. 보안 담당자 선임 확인서및 사용전 검사필증

          10. 주차장 관리카드 및 예술 장식품 관리카드(연면적 10000㎡ 이상인 건축물)

          11. 건축물대장(법29조,령25조,'건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙' 참조)

               - 건축물대장기재신청서 +  건축물현황도면 [별지 제4호 서식]

   - 승인시 효력:

        ①오수정화시설 및 정화조 준공검사

        ②구내통신선로 설비공사의 준공검사

        ③지적공부의 변동사항의 등록신청

※ 임시 사용 승인 신청

  건축물은 사용검사 필증을 교부 받은 후가 아니면 사용할 수 없으나 사용검사 이전에도 이미 공사가 완료된 부분에  대하여 임시사용승인을 얻어 사용할  수 있다. 임시사용 신청은 신청서와 임시사용사유서를 첨부를 하여 허가관청에 제출하면 되는데  이때 허가관청은 이미 골조가 완료된 부분에 대한 안전․방화․위생 및 미관상 지장이  없다고 인정하는 경우에 사용기간을 정하여 임시사용을 승인 할 수 있다.

        - 임시사용승인신청서    - 소방준공필증  - 분뇨․오수정화조준공필증

관련서류

※ 착공연기신청서 : - 제출: 1. 착공연기신청서

※ 건축기계설비설치확인서: - 제출: 1. 건축기계설비설치확인서

※ 위법사항등 보고: - 제출: 1. 위법건축공사보고서

※ 위반건축물표지: - 제출: 1. 위반건축물표지

※ 공사감리자․공사시공자 변경신고: - 제출:  1. 공사감리자․공사시공자 변경신고서

※ 건축주명의변경신고: - 제출:  1. 건축주명의변경신고서

             2. 舊건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계 변동사실증명할 수 있는 서류

※ 현장조사 및 검사 업무대행:

        - 제출:  1. 건축허가조사 및 검사조서,  2. 중간검사 현장조사 및 검사조서, 

                 3. 건축물 사용조사 및 검사조서

※ 건축물의 유지관리

        - 제출:  1. 건축물유지․관리상태조사서.  2. 평면도, 

                 3. 승강기등 건축설비의 변경이 있는 경우 변경전후의 설계도서

※ 건축물철거․멸실의 신고

       - 제출:  1. 건축물철거․멸실의 신고서

            2. 층수가 5층이상으로 연면적이 3000m²이상인 도시계획구역안의 건축물을 철거시 철                거에 따른『위해방지계획서』

※ 건축공사를 할때 관심을 기울여야할 사항

<착공을 할때>

1. 건축공사장에는 반드시 허가 표지판을 개첨하고 건축허가 서류 및 도면을 보관을 하여야 하며     착공후 3일 이내에 착공신고서를 제출 하여야한다.

2. 착공 전에는 대지경계선 또는 도시계획에 관한 측량을 하여  대지의 범위를 확인을 하여야 한다.

3. 연면적 495㎡(주거용은 661㎡)를 초과하는 건축물은 건설업면허를 소지한 건설업체에서 공사     를 하여야한다.

4. 공사감리자를 정한 건축공사의 경우에는 공사 감리자가 신고서에 서명날인을 하여 신고를 하     여야한다.

5. 건축허가 유효 기간은 1년이며 3개월에 한하여 연기가 가능하고  기간내 착공치 않을 경우 건     축허가가 취소가 된다

<공사가 진행중일 때>

1. 허가를 받은 건축물의 건축주및 공사 시공자는 대통령이 정하는 바에 의하여 중간검사를 받아     야하며 중간검사를 받지를 못하면 공사를 계속할 수 없다.

   가. 기초 철근 배근 완료시

   나. 5층 이상의 공동 주택으로서 5개층 마다 바닥 슬라브 배근 완료시

   다. 공동주택이 아닌 5층 이상의 건축물로서 지붕 슬라브 배근을 완료할때

2. 3층 이상이거나 1,000㎡ 이상 건축물은 기초철근 배근 상태에서 기초 중간검사를 하여야 한다.

3. 공사장 주변에는 항상 환경정비를 철저히 하고 청결을 유지하여 인근 주민 및 통행인에 불편     이 없도록 하여야한다. 가설 울타리는 1.8m내지 2.5m높이로 고르게 설치를 하되 흰색은 피     하고 주변과 조화 있는 색상의 철재를 사용해야 한다. 간선 도로변 외부 비계는 파이프등 철     제비계를 사용하고 가림막은 훼손되지 않는 비닐제품을 견고하게 부착을 하되 안전보호망은      지상으로부터 3m이상 간격을 유지를 하되 매5개층 마다 설치를 하여야한다. 도로면적 점용면     적 및 기간은 허가범위 내에서 최소화하되 추가 사용시 별도의 사용료를 납부 하여야한다.

4. 공사장의 작업시간은 지켜져야 하는데 파일항타 및 굴토는 오후 8시에서 익일 오전 8시까지      하도록 하며 토사운반도 오후 8시부터 익일 9시까지는 작업을 할 수 없다. 철거공사를 수반하     는 경우에는 계속 살수하면서 철거하여야하며 일반차량은 적재 덮게사용을 의무화해야 하며      공사장 출입구에는 살수세차 정비를 하여야한다.

5. 도로변 공공시설유지 관리에 철저를 가하되 아래사항은 구청장의 승인을 받아 시행을 하여야     한다. 공사용 차량 출입구가 보도를 횡단할 경우 기존 도로블럭은 우선 철거 반납을 하고 콘     크리이트 포장하여 사용후 준공시에 완전복구를 하여야한다. 간선도로변 보도복구는 화강석을     원칙으로 하되 소형 건물은 주변환경과 조화 있는 특수 보도블럭 시설을 하여야한다. 보도복     구시 횡단보도앞 나팔구 등은 장애자 편익시설 규정에 의하여 시공하고 빗물받이는 L형 측구     를 설치해야한다. 공사 착공전에 공공하수도 일시 사용허가를 득 하여야한다.

6. 건축공사장에 사용하는 재료는 KS표시품을 사용하되 벽돌․블럭․기와․레미콘 등은 등록업     체의 생산품을 사용을 하여야한다.

7. 건축물에 설치하는 고가 물탱크는 부식성이 없는 FRP 또는 스탠레스 제품등을 사용하여 비상     저수시설을 아래의 기준 이상 이어야한다.

         주택의 경우     85㎡ 미만         1루배 이상

                         85㎡ 이상         1루배당 15리터

         일반건물       ㎡당 10리터        음료수 배관은 동관 또는 스탠레스등 내식성 자재                                                를 사용한다.

8. 연면적 660㎡ 이상 건축물에 대한 구내 통신설비 공사는 전기통신공사업 법에 의한 공사업자     가 시공하여야한다.

9. 연면적 660㎡ 이상 건축물의 TV 공시청안태나 시설 공사는 전기통신 공사업에 의한 전송통신     공사업 허가를 받은 자가 시공하여야한다.

<완공 되었을때>

1. 공사를 완료한 날로 부터 7일 이내에 사용 검사 신고를 하여야한다.

2. 건축물이 완공되면 사용검사 필증을 교부받은 후가 아니면 건물을 사용하거나 입주를 할 수 없다.

3. 건축물이 완공되면 설계도서 보관함과  건축물의 표찰을 부착하여야하는데 부착물은 비철금속     (스탠레스, 동제품, 알마늄 등)제품으로 녹이 안 나는 재료를 사용하여 가로40센티, 세로45센      티, 길이45센티 규격으로 제작 되어야한다.

<사후관리>

1. 연면적 5,000㎡ 이상 으로서 5층 이상인 건축물 또는 11층 이상인 건축물은 건축물의 사용검     사필증을 교부 받은 날로부터 3년마다 30일 이내에 건축물 유지관리 상태조사서 (건축법 시     행규칙 제10조의 2 제2 항의 규정에 의한 서식)을 관할 구청장에게 제출하여야한다.

2. 건축허가시에는 수수료와 면허세 그리고 필요시에 점용료를 납부해야하고 국민주택채권 매입     필증을 제출 하는 것 외에는 일체의 비용이 들지 않는다.

<하자보수>

  분양을 목적으로한 건축물로서 그 준공검사를 마친날로 부터 3년이내에  당해 건축물의 공사 잘못으로 인하여 발생한 다음 각호에 해당하는 건축물 또는 건축설비등의 기능 미관 또는 안전에 지장을 가져올 정도의 하자에 대하여 시장(구청장)은 당해 건축주에게 그 시정을 명할수 있는데 하자의 내용을 보면

   1. 균열 처짐 비틀림 들뜸 내려앉음 파손 무너짐

   2. 누수 기타의 누출

   3. 작동의 불량등 기능불량

   4. 전선등의 접지및 연결 불량등

  하자보수 기간은 통상 1년으로 하나 분양을 목적으로한  건축물은 준공검사 후 3년까지로 규정을 함으로서 입주자를 보호함과 동시에 책임 시공을 확보를  하여 부실공사로 인한 건축주와 입주자 사이에 분쟁을 방지하고 있다

   ※ 사업전반 인허가 서류 및 절차도

     - 인허가절차도표

     - 해당사업 인허가절차도

     - 공장부지조성: 용도변경신청, 농지전용허가, 산림훼손허가, 보전임지전용허가, 형질변경,         묘지이장개장허가, 매립지양도․양수인가, 매립지사용허가, 매립지준공허가, 사도개설허가, 공업용지조성사업인가

     - 공업용수 - 건축물 및 구축물              - 공장건설: 공장설치,사업장설치계획신고

     - 환경: 대기․수질․소음․진동 분야, 오수정화시설, 산업폐기물처리시설

     - 전기,통신: 자가용전기공작물설치, 전기수용신청허가        - 에너지

Ⅵ. 농지전용 허가절차

외지인도 주소지 이전 없이 농지 취득할 수 있는 농지 전용허가 절차 어떻게 밟나?

  농지전용허가신청서를 농지관리위원회에 제출하면 농지관리위원회는 심사를 거친 후 시장 군수 구청장에게 관련 서류를 송부한다. 시장 군수 구청장은 전용하고자 하는 농지가 공공사업 등 특별한 목적에 사용될 농지가 아닐 경우 농지관리위원회의 의견을 받아들여 전용허가 여부를 결정한다.

이렇게 전용허가를 받은 농지는 해당 지역이 토지거래허가 구역으로 묶여 있더라도 ꡐ전 세대원 주민등록 이전ꡑ이라는 허가요건의 적용을 받지 않아 바로 소유권 이전이 가능하다.

  농지법 개정으로 도시에 사는 사람도 일정기간(주요 농작업의 3분의 1이상 또는 1년중 30일 이상)만 직접 농사업에 종사하고, 나머지 기간은 위탁영농을 통해 농사를 지으면 농지를 소유할 수 있다.

  하지만 개정 농지법의 이 규정은 토지거래허가지역에서는 효력을 발휘하지 못한다. 토지거래허가지역 안에서 농지를 소유하려면ꡐ농지취득자격증명(구 농지매매증명)ꡑ외에 따로 토지거래허가 필증을 교부받아야 하는데, 전 세대원의 주민등록이 이전돼야만 토지거래 허가가 가능하기 때문이다. 농사기반 시설이 잘 갖추어져 있는 농업진흥지역 안 농지(농림지)는 토지거래허가 지역으로 지정되지 않은 곳이 많아 영농의사를 가진 외지인이 농지를 구입하는데 큰 어려움은 없다. 반면, 농지전용이 가능한 농업진흥지역 밖 농지(준농림지)는 오히려 토지거래허가 구역으로 묶여 있어 주소를 이전하지 않고는 소유권 이전이 불가능하다.

  그럼 토지거래허가구역에서 주소를 이전하지 않고 준농림지를 구입할 수 있는 방법은 없을까? 건물을 짓겠다는 확실한 농지전용 계획만 있으면 의외로 이 문제는 쉽게 풀린다. 매매계약 체결 후ꡐ농지전용허가ꡑ를 신청해 전용허가만 받으면 토지거래허가를 심사할 때 현지거주 요건을 따지지 않기 때문에 허가필증을 교부 받을 수 있기 때문이다. 농지를 매입해 농지전용허가를 받아 소유권을 이전하는 방법을 알아본다.

□ 지주에게 토지영구사용승락서를 받고 농지관리위원회에 농지전용허가 신청

  농지전용허가를 신청하려면 매매계약 체결 후 지주로부터 토지영구사용승락서를 받아야 한다. 토지영구사용승락서란 지주가 토지에 대한 일체의 권한을 매수자에게 넘겨주겠다는 약속으로, 지주의 인감증명이 첨부되어야 한다.

  토지영구사용승락서를 받고 나서 전용권자는 농림수산부령이 요구하는 일정서류를 준비해 당해 농지 소재지를 관할하는 농지관리위원회에 농지전용허가 신청서를 제출해야 한다. 농림수산부령이 정한 서류란 사업계획개요서 1부, 토지영구사용승락서, 전용예정구역이 표시된 토지의 지적도, 전용이 인근 농지 영농에 피해가 될 경우 피해방지 계획서 등을 말한다.

□ 농지관리위원회, 적용허가 신청서가 심사기준에 맞는지 확인해 전용허가권자에게 송부

  위와 같은 절차를 거쳐 농지전용허가 서류가 접수되면 농지관리위원회는 농지전용허가 서류를 검토, 7일 이내에 확인서를 첨부해 시장․군수․구청장에게 송부한다. 이때 농지관리위원회는 전용코자 하는 농지가 심사기준에 적합하지 않을 경우 농지전용자에게 보완 또는 보정을 요구할 수 있다. 농지관리위원회에서 검토하는 세 가지 기준은 다음과 같다.

  첫째, 전용하고자 하는 농지가 경지정리․수리시설 등 농업생산기반이 정비되어 있거나 집단화        된 농지로서 보전가치가 있는 지의 여부.

  둘째, 당해 농지의 전용이 농지의 개량시설 또는 도로의 폐지 및 변경이나 토사의 유출, 폐수        의 배출, 악취의 발생을 수반하여 인근 농지의 농업경영과 농어촌생활환경 유지에 피해        가 예상될 때 그 피해 계획이 타당하게 수립되어 있는 지의 여부.

  셋째, 전용목적 사업이 용수의 취수를 수반하는 경우 그 시기․방법․수량 등이 농수산업, 농        어촌생활환경에 미치는 영향이 있는지의 여부.

□ 전용허가권자 전용여부 결정, 농지조성비․전용부담금 납부해야 허가증 발급

  농지관리위원회는 전용면적이 농림지역 3,000㎡ 미만이나 준농림지역 1만㎡ 미만인 경우에 한해 시장․군수․구청장에게 서류를 전달한다. 시장․군수․구청장은 서류 접수 후 15일 이내에 전용허가 여부를 결정하고, 농지전용자에게 통보한다. 동시에 농어촌진흥공사에 농지조성비(논 ㎡ 당 3,600원, 밭 ㎡ 당 2,160원), 전용부담금(공시지가의 20%)의 부과의뢰를 신청한다.

  단, 전용면적이 농림지역 3,000㎡ 이상, 준농림지역 1만 ㎡ 이상일 경우 전용허가 결정권자가 시․도지사이기 때문에 시장․군수․구청장은 전용서류를 시․도지사에게 다시 송부한다.

  전용허가 과정에서 농지전용허가권자는 농지전용허가를 심사하는데 있어 지역사회의 개발, 공공용 목적사업의 시행 등 불가피한 경우를 제외하고는 농지관리위원회의 확인결과를 참고하여 전용허가 여부를 결정한다.

  전용허가 결정권자로부터 농지전용허가 통보를 받은 농지전용자는 부과된 농지조성비, 전용부담금을 납부하고 나서야 농지전용허가증을 발급받을 수 있다.

□ 전용목적 사업 착수시까지 농업경영계획서 작성해 농지취득 자격증명신청

  농지전용자가 전용허가증을 발급받고 소유권을 이전하려면 농지취득시 갖춰야 하는 농지취득자격증명이 필요하다. 이런 이유 때문에 전용허가를 받은 사람도 농업경영계획서, 주민등록등본(농지소재지와 거주지가 다른 경우), 농지전용허가증을 해당 읍․면에 제출, 농지취득자격증명을 신청해야 한다. 이 때 농업경영계획서는 전용목적사업(주택건축)에 착수할 때까지 계획서이기 때문에 전용허가를 받는 즉시 공사에 들어갈 계획이라면 제출하지 않아도 된다.

  농지구입 지역이 토지거래 허가구역일 경우 이와 같은 과정을 거쳐 농지취득자격증명을 발급 받은 후 토지거래 허가를 신청, 허가필증을 교부 받아야만 소유권 이전이 가능하다.

  이런 농지전용 절차를 거쳐 소유권을 이전한 사람이 유의할 점은 전용허가를 받은 후 2년 이상 목적사업에 착수하지 않거나, 착수 후 1년 이상 공사를 중단하면 전용허가가 취소된다는 점이다. 또 전용목적 사업이 실현돼 지목을 대지로 바꾸어도 8년 동안 허가 없이 다른 목적으로 용도변경을 할 수 없게 돼 있다.

  토지거래허가구역 안에서 주소를 이전하지 않고 준농림지를 구입할 수 있는 방법은 앞서 살펴봤듯이 농지전용허가를 받는 것외에는 없지만, 전원주택 건축에 적합한 300 - 400평 농지를 구하기 힘든 것이 현실이다. 이럴 때 지주와 협의해 주택건축에 적합한 일정면적만 구입하고, 그 면적만 전용허가를 받으면 전용허가 면적에 한해 소유권 이전이 가능하기 때문에 안전하게 전원주택 지을 수 있다.

□ 설계관련

1) 뒷골 감나무 집 (가람건축, 이상연 ☎ 569-0901)

  ①위치: 경기도 과천시 과천동, ②지역지구: 자연녹지지역, 개발제한구역, 군사보호구역, ③대        지면적: 495.20㎡(149.80 평)

  ④건축면적: 103.80㎡(31.40평), ⑤연면적: 214.17㎡(64.79평), ⑥규모: 지하1층, 지상 2층, ⑦외부마감: 노출콘크리트

♣ 배치도 / 지하층 평면도 / 1층 평면도 / 2층 평면도 / 단면도

 

□ 실공간과 빈공간

  <뒷골 감나무집>은 과천 선바위 전철역에서 우면산 쪽으로 도보 5분거리에 있다. 우면산 자락 가장자리에 자리잡고 있는 이곳은 대부분 그린벨트 지역이며 주변은 산으로 에워싸여 있다. 집터는 진입도로 보다 2.4m 정도 높게 위치하고 키가 높은 감나무가 한눈에 들어온다. 이 집에는 50대 후반에 접어든 부부와 대학에 다니는 두 아들이 함께 살고 있다. 집주인은 오랫동안 이곳에서 살아온 터라 주변환경에 대한 이해가 깊다. 집터 남쪽에 대지가 있어 이곳에 언젠가는 집들이 들어서서 시야를 가릴 것을 부담스러워했다.

  이런 조건들을 해결하면서 건축적 제한은 많지만 주변환경이 좋은 집터의 장점을 살리는 접근이 필요했다. 따라서 자연과 어우러지며 함께 호흡하는 환경친화적인 설계가 이뤄졌다. 진입공간에는 지형의 고저차가 2.4m 정도된다. 이 문제점을 극복하기 위해 지형의 일부를 개방해 '열린공간'의 개념을 설정했다. 우선 기존의 우물을 도로 높이에 맞춰 두레박 우물로 만들고 단풍나무를 옮겨 심었으며 주차장을 만들고 대문은 낮고 투명하게 해 열린 공간인 작은 정원을 조성했다. 이 정운은 지하층이 바로 연결됨으로써 지하 거실과 아들방도 햇빛이 드는 밝은 공간이 된다.

  대문과 현관으로 이어지는 길목에 빨간 단풍나무와 우물 정원, 그리고 주차공간이 있어 열린 앞마당 역할을 한다. 입구에서 보이는 건축물형태는 '빈공간'을 형성하고 있는 정육면체와 '실공간'을 가진 직육면체가 자연스럽게 엮어져 있는 모습을 구성하고 있다. 그것은 각각이 서로의 기능과 역할을 하고 있어 오히려 다양하고 풍부한 형태감을 갖는다. 가입면으로 에워싸인 이 빈 공간은 지하공간의 실체를 상징하기도 하고 완충적인 공간감을 갖게 하며 여유공간의 역할을 하고 있다.

  현관에 들어서면 뒤뜰을 마주보게 되는데 이곳에는 대나무 숲과 장독대가 있어 정겨운 느낌을 준다. 뒤뜰은 1층 주방에 부수되는 작업공간이기도 하지만 장독대와 대나무 숲, 그리고 툇마루 등이 어우러져 전통적인 공간의 맛을 느낄 수 있는 곳이기도 하다. 1층엔 거실과 식당 및 주방이 노출콘크리트로 마감한 원통형 구조물을 경계로 각기 다른 시야와 경관을 갖도록 했다. 거실에서는 서쪽의 정원과 울창한 숲을 볼 수 있게 하고 주방에서는 남쪽의 마을과 길과 숲을 볼 수 있게 했다. 거실과 식당이 갖는 조망의 방향으로 직사각형과 정사각형의 입방체가 자연스럽게 엮어지는 형태로 개념을 설정했다. 노출콘크리트로 마감한 원통형 구조물은 화장실이다.

  2층으로 가는 계단에서는 뒤뜰을 보면서 오르내리게 했고 2층 복도는 1층 거실 상부와 오픈돼 있어 개방감을 갖게 했다. 2층은 부부만의 공간으로 구성됐고 아이들을 위한 공간은 지하층에 꾸몄다. 2층 안방 앞에는 누(樓)마루가 있어 마당의 역할을 하게 했다. 온돌방과 마루공간이 서로 조화롭게 대응하면서 한 건물 속에 공존하는 것이 한국건축이 갖는 특징이다. 벽으로 둘러싸인 방 공간이 폐쇄적인 반면 마루는 사방으로 트여 있어 개방적인 공간이 된다. 한국의 서원건축에서 누(樓)의 위치는 자연경관이 수련한 곳으로 이 주택의 누마루에서도 가장 뛰어난 경관을 볼 수 있다. 가입면으로 에워싸인 이 공간은 개방적이면서도 독립되어 아늑한 느낌을 주는 여유공간이다. 또 마을 전체를 내려다 볼 수 있는 전망대 역할을 하기도 한다. 건축주 부부는 이 공간을 가장 좋아한다.

  커다란 감나무(circle)와 기다랗게 이어지는 진입공간(bar), 거실(rectangular), 식당 및 안방, 지하공간(square) 등 순수한 단위형태가 자연스럽게 구성되어져 절대주의의 말레비치회화와 같은 느낌을 갖게 한다.       [자료출처 : 월간 PLUS 2000년 1월호]