1.건축설계의 과정

(1) 기본설계
기본설계는 주택의 기본적인 구상을 정리한 것이다.
건축주의 희망과 요구사항을 반영해서 구조, 설비 등을 집어넣은 도면으로 배치도, 평면도, 입면도, 단면도, 마무리 공사표, 공사비 견적표 등이 작성된다.

초보자인 건축주는 불충분하고 무리한 요구가 있을 수 있고 건축가는 관련 법률의 제약과 전체 구조의 입체적 공간까지도 고려해야 하기 때문에 의견이 다소 엇갈리게 된다.
그래서 기본설계를 작성하기까지는 건축주와 건축가가 몇번의 대화를 거쳐 수정, 보완을 하는게 일반적이다.

건축가는 충분한 시간을 들여 기본설계를 마무리지은 다음 건축주의 합의를 얻고 실시설계에 들어간다.
이 기간은 보통 1-3개월이 소요되는데 건축주가 갈팡질팡 사고방식이 분명치 않을 경우 시간이 더 걸리기도 한다.


(2) 실시설계
실시설계는 기본설계에 의거해 견적서를 보다 상세히 작성하고 공사계약의 내용 및 공사시행을 명확하게 하기 위해 실시설계도와 관련서류를 작성하는 것이다.

철골, 철근콘크리트, 보강콘크리트 블록조에서는 구조상세도 및 구조계산서와 함께 안내도, 배치도, 평면도, 입면도, 단면도, 실내입면도, 각부 상세도, 외부 마무리도, 내부 마무리도 등 공사에 필요한 상세한 도면을 작성한다.

또한 전기배선도, 급, 배수설비도, 냉·난방 등의 설비도 및 보고서 등이 필요하다.
전기설계도에 관해서는 콘센트나조명 위치 등의 상담을 받아야 한다.
도면 내용이 많은 실시설계는 건축가의 전문적인 입장에서 작업을 진행하기 위해서 1개월 전후의 기간을 통해 작성하게 된다.


(3) 감리
감리는 설계와 마찬가지로 중요하다.
감리자는 공사 시공자의 선정 및 계약방식의 결정에 도움을 주고 공사 시공자가 제출한 공사비 내역 명세서의 내용을 체크해서 예산에 합치되도록 건축주에게 조언하며, 설계의 의도를 명확히 하기 위해 작성된 건축상세도의 시공도, 재료 등의 검사, 승인과 현장에서의 공사지도를 담당하게 된다.
따라서 철저한 감리가 행해져야만 부실공사가 없이 훌륭한 주택이 완성될 수 있다.



2.시공업자 선정방법과 견적명세서 검토

건축가가 작성한 실시설계도가 완성되면 그것에 맞추어 건축주는 시공업자에게 견적서를 받는다.
이 단계에서 업자를 선택하는 방법은 특정업자 한 사람에게만 견적을 의뢰할 수도 있고 두명 이상의 업자를 지명해 같은 조건의 설계도에 준해 동시에 견적을 받는 방법도 있다.

첫번째 방법은 업자간의 작업태도를 미리 잘 알고 있으면 견적업무의 교섭이나 검토 없이도 선택할 수 있기 때문에 간단하다.
하지만 동일 조건에서 다른 이의 견적과 비교할 수 없고 업자간의 경쟁심이 일어나지 않기 때문에 다소 비싸게 견적을 받을 가능성이 크다는 점에서 주의를 기울여야 한다.

두번째 방법은 경쟁입찰로 건축주에게 유리한 입장에서 견적서를 비교할 수 있으므로 가장 좋다고 생각되는 업자를 선택할 수 있다.
공사를 맡길 업자에게 견적을 의뢰하면 약 1주일 내지 10일 정도면 견적서를 받아볼 수 있다. 공사견적의 명세서는 각 공사의 재료, 공사를 위한 기구나 기계의 손상료, 품삯, 운반 등의 수량, 단가를 계산해서 그것에 경비를 합산한 것을 모두 명시하는 것이다.
공사견적의 내용은 종류별로 장부기입이 되어 있어야 좋은 견적서라고 볼 수 있다.
口口口 공사 일식 얼마라고만 적혀 있다면 공사의 변경으로 재료의 증감이 있어도 분명치 않아 분쟁의 원인이 되기도 한다.



3.건축가의 설계, 감리 보수료

건축가의 설계, 감리에 대한 보수는 별도의 책정된 보수를 지급하기 보다는 일괄지급에 의한 관행에 익숙해져 있어 별도의 보수료를 지불하는 것에 대해 인색한 경우가 많다.
특히 주택의 경우 다른 건축물에 비해 일량이 많은 반면 설계비를 제대로 쳐주지 않아 수지 타산 등의 문제로 건축가가 설계를 꺼리는 경향이 있다.

그러나 설계에서 준공까지 모든 잡무를 건축주의 입장에서 모두 책임지고 처리해야 하는 것을 생각하면 설계와 감리에 대한 댓가는 결코 부당하게 요구되어지는 것은 아니다.

주택의 설계비는 보통 총공사비의 8-10%선에서 결정된다. 물론 일의 공정과 난이도에 따라 건축가는 이보다 높은 보수를 원하는 수도 있다. 그러나 싼 값에 덤핑으로 설계를 해준다고 직접 영업을 다니며 건축주를 물색하는 설계사무소는 날림이 될 소지가 많으므로 피하는 것이 현명하다.
흔히 설계비를 적게 주려다 도리어 설계상의 허술로 공사비가 예상보다 더 많이 소요되는 경우가 있으므로 주의해야 한다.

기준대로 설계비를 지급하고 확실한 설계도를 얻는 것이 가장 좋다. 설계비의 문제보다는 얼마나 신용있고 성실한 건축가를 만나 일을 진행하느냐가 관건일 것이다.

감리비는 별도로 구성된 감리단의 조건에 따라 법정설계비의 30-35%에 해당하는 금액을 감리단에 지급해야 한다.
그러나 주택의 감리를 맡은 감리단의 역할은 집을 성실하게 짓도록 유도하는 일보다 위법사항만 철저히 규명하기 때문에 실제로는 설계를 한 건축가가 직접 현장에 나와 일일이 체크하면서 공사를 감독해야 좋은 집을 지을 수 있다.

따라서 별도로 건축가에게 감리비를 지불해야만 완벽한 공사감리가 이루어질 수 있다.
경우에 따라서는 무보수로 현장에 나와 공사를 감독하는 건축가도 있겠으나 주택설계비만 가지고는 사무실 유지가 안되므로 건축가에게 일방적으로 부탁할 수만은 없다.