1.기획
2.토지매입
3.주택설계
가.주택건축과정소개
(1) 건축허가대상 주택의 건축과정
우리나라안에서는 어떤 건축물을 건축하기위해서는 반드시 허가를 받아야 한다. (2006년 5월8일이전에는 비도시지역안에서의 3층이하나 200㎡이하의 건축물은 하가나 신고없이 건축가능 했었다)
| 과 정 |
관련행정업무 |
작업주체 |
주 요 업 무 |
관계부서 |
건축기획
사전조사 |
- |
건축주
설계자 |
입지선정
건축물의용도/규모결정 |
건축
행정
부서 |
| 계획설계 |
- |
건축주
설계자 |
건축계획도서 작성 |
| 기본설계 |
건축허가 |
설계자 |
경계명시측량
건축허가도서 작성 |
| 실시설계 |
착공신고 |
건축주
설계자
시공자 |
실시설계도서 작성
시공자,감리자 결정
착공신고 |
| 건축공사 |
공사감리 |
건축주
시공자
감리자(설계자) |
대지경계측량
토목,골조,마감공사
조경공사 |
| 공사완료 |
사용승인검사 |
건축주
설계자 |
공사감리보고서 작성
사용승인관련서류작성
관리카드(정화조,주차)작성
건축물 현황도면 작성
건축물대장작성 |
| 건물사용 |
유지관리 |
건축주 |
건축물 하자보수 |
앞서 보았듯이, 건축설계자는 건축주를 대신하여 다음과 같은 업무를 대행하게 된다.
- 건축설계, 시공도면 작성
- 현장조사 및 확인 업무 대행
- 건축공사의 감리
- 건축허가, 착공신고, 사용승인검사 등 행정업무 대행
(2) 건축신고대상 주택의 건축과정
현행 건축법상 간단한 신고절차만으로 건축행위를 할 수 있는 건축물은 다음과 같다.
(이외는 모두 건축허가대상임)
| 건축신고대상 건축물 |
| |
1. 연면적의 합계(바닥면적의 합계)가 85㎡ (약25.7평)이내의 증축.개축.재축
2. 관리지역.농림지역.자연환경보전지역의 연면적 200㎡ 미만이며 3층미만인 건축물을 건축
3. 연면적 200㎡ 미만이고 3층미만인 건축물의 대수선
4. 연면적의 합계가 100㎡ (약30평)이하인 건축물
5. 건축물의 높이를 3m이하의 범위 안에서 증축하는 건축물
6. 표준설계도서에 의한 건축물로서 용도,규모,환경,미관상 지장이 없어 인정한 건축조례로 정하는 건축물
7. 공업지역,제2종지구단위계획구역,산업단지 안에서 건축하는 2층이하인 건축물로서 연면적합계가 500㎡ 이하인 공장
8. 농업.수산업을 위한 읍.면지역에서 건축하는 연면적 200㎡ 이하의 창고 및 연면적 400㎡ 이하의 축사,작물재배사 |
| 과 정 |
관련행정업무 |
작업주체 |
주요업무 |
관계부서 |
건축기획
사전조사 |
- |
건축주 |
입지선정
건축물의 용도/규모결정 |
- |
| 설 계 |
건축신고 |
건축주
시공자 또는 목수 |
건축신고도서 작성 |
건축
행정
부서 |
| 건축공사 |
착공신고
중간검사 |
건축주
시공자 |
대지경계측량
토목, 골조, 마감공사
공사의 관리감독 |
건축
행정
부서 |
| 공사완료 |
사용승인검사 |
건축주
건축지도원 |
- |
- |
| 건물사용 |
유지관리 |
건축주 |
건축물 하자보수 |
건축
행정
부서 | |
나.계획설계(가설계)
1) 토지이용계획확인서상세보기
| 1. 조 감 도 |
- 건축물 높은 곳에서 아래로 내려다 본 상태의 그림.
- 건물의 외관이 입체적으로 표현되기 때문에 현실감이 있음.
- 사용목적에 따라 협의용, 전시용으로 구별됨.
- 컴퓨터의 발달로 현실감 있는 표현이 가능. |
|
| 2. 겨 냥 도 |
- 원래의 모양을 잘 알 수 있도록 건물을 비스듬히 놓고 바라 본 상태의 그림.
- 사용목적에 따라 협의용, 전시용으로 구별됨.
- 실내의 공간감을 보기 위해 많이 사용됨.
- 컴퓨터의 발달로 보다 현실감 있는 표현이 가능. |
|
| 3. 배 치 도 |
- 대지주변 현황 및 도로 표기
- 건물의 배치, 즉 방위, 대지와 도로, 이웃 건물과의 관계, 대지의 고저ㆍ방위 등을 표시한 도면
- 대지의 진입, 주차동선의 진입 표기
- 조경 및 대문을 그리기도 합니다. 이때 대지경계선에서 건물과의 거리를 반드시 표기해야 함. |
|
| 4. 평 면 도 |
- 높이 1.2∼1.5m의 높이에서 건축물을 수평 절단하여 내려다 본 그림
- 설계ㆍ시공 어떤 면에서나 가장 기본이 되는 중요한 도면
- 각 층마다 별개의 평면도를 그리게 됩니다.
- 거주자의 동선, 방의 넓이, 배치, 방문 및 창문위치 등을 표현 |
|
| 5. 입 면 도 |
- 건축물의 외형을 4 면에 대하여 나타낸 도면
- 평면도와 더불어 건축 기본도면
- 평면도와 입면도를 연관시켜 보면 건출물의 모양을 알 수있음
- 건물의 높이와 외관과 외부마감재를 표현
- 건축물을 바라보는 위치에 따라 정면도, 좌측면도, 우측면도, 배면도로 나뉨 |
|
| 6. 단 면 도 |
- 건축물을 수직으로 절단하여 수평방향에서 본 그림
- 절단하는 방향에 따라 종단면도(縱斷面圖), 횡단면로 나뉨.
- 절단하는 목적에 따라 외벽단면도, 부분단면 상세도가 있음
- 단면도에는 각실의 층고와 내부 마감재를 표기 함.
- 단면도를 통하여 재료의 접합 상세를 확인할 수 있으며, 건축도면의 수준과 품질을 좌우하는 기준이 되기도 함. |
|
| 7. 구 조 도 |
- 건축물의 구조체에 대한 도면.
- 층별로 작성하며, 보복도, 구조상세도 등이 있다.
- 구조체의 위치, 형상, 크기, 재료 등을 표기
- 구조형식에 표현하는 방법이 다름. |
|
| 8. 설 비 도 |
- 설계도구의 용량, 위치, 배관경로를 표현하는 도면
- 설비의 종류에 따라 전기설비, 냉난방설비, 급배수 설비 등으로 나누어 그림.
- 기술적인 기호로 표현되어 있으나, 주택의 경우 몇 가지 기호를 알면 전체적인 흐름을 파악할 수 있음. |
 |
| 검 토 사 항 |
표시해야 할 사항 |
| 건물배치 |
- 진입부의 선택과 동선처리는 적당한가?
- 주차계획은 적당한가?
- 조경설계는 적당한가?
- 건물의 배치는 적당한가? |
| 실별요구사항 |
- 각 실별 요구사항은 반영되었는가? |
| 실별면적 |
- 각 실별로 요구사항 면적분배는 적당한가? |
| 실별배치 |
- 각 실의 배치는 적당한가? |
| 동 선 |
- 각 실별 동선은 원활하며, 편안한가? |
| 형 태 |
- 건물의 형태미는 좋은가? (지붕모양,창호모양,발코니모양 등) |
| 마감재선택 |
- 외부마감재의 선택은 적당한가? |
| 기타요구사항 반영여부 |
- 특별주문사항은 충분히 반영되었는가? |
| 구 조 |
- 구조방식의 선택은 안정적이며 경제적인 선택인가? |
| 설 비 |
- 각종 설비는 빠짐없이 표현되어 있는가? |
| 사후관리문제 |
- 사후관리에 있어 걸림돌이 되는 사항은 없는가? |
| 예산문제 |
- 예산범위내에서 실행가능한 건축설계안인가? |
| 설계진행 |
- 설계용역기간내에 용역업무를 수행할 수 있는가 |
다.기본설계
■ 지적측량신청
□ 지적측량을 신청 하고자 하는 자는 측량사유를 기재한 지적측량신청서를 대행법인에게 제출
□ 대행법인이 지적측량신청을 받은 때에는 지적측량수수료를 징수하고,측량예정일시가 기재된 영수증을 측량신청인에게 교부하여야 하며 측량기간ㆍ측량일시 및 수수료등을 기재한 지적측량대행계획서를 측량신청 그 다음 날까지 소관청에 제출
□ 대행법인은 지적공부정리를 하여야 하는 지적측량신청을 접수한 때에는 신청자에게 지적공부정리 및 지적공부등본교부신청을 위임할 수 있다는 설명을 하고, 신청인으로부터 위임을 받았을 때에는 신청의 모든 절차를 대행인 경우 신청서 여백에 “신청위임”이라고 붉은색으로 기재하고, 소유자의 서명 또는 날인을 받아야 함
□ 지적법시행령 제16조 제3항의 규정에 의하여 임야대장에 등록된 지목으로 등록전환측량을 신청하는 경우 토지소유자의 필요에 의하여 분할신청을 하는 경우 또는 분할이 주된 지목의 사용목적에 적합한 경우에는 위 항에 불구하고 첨부서류가 없음을 유의
■ 지적측량 및 측량검사 기간
| 지역별 |
측량기간 |
검사기간 |
| 동지역 |
5일 |
4일 |
| 읍.면지역 |
7일 |
5일 |
■지적측량 신청과정
■지적측량 수수료
1. 시행일 : 2008. 1. 29
2. 2008 지적측량(특수업무) 수수료 일람표
가. 지적측량
(금액단위 : 원)
|
구분
종목별
|
기 준
|
지 역 별 |
|
토 지 구 분
|
단 위
|
기 준
|
군지역
|
시지역
|
구지역 |
|
지적불부합지 정리측량
|
토 지
(도해)
|
1/600, 1/1000
1/1200,1/2400
|
1필지
|
3,000㎡
|
144,000
|
189,000
|
214,000 |
|
임 야
(도해)
|
1/3000,1/6000
|
1필지
|
10,000㎡
|
183,000
|
228,000
|
255,000 |
|
․지적불부합지 정리측량은 지적현황측량수수료 단가의 90%를 적용하며, 집단지․연속지에 대한 체감계수는 적용하지 않음. |
|
시설편입지
면적측정
|
토 지
(도해)
|
1/600, 1/1000
1/1200,1/2400
|
1필지
(분할후)
|
3,000㎡
|
31,000
|
42,000
|
46,000 |
|
임 야
(도해)
|
1/3000,1/6000
|
1필지
(분할후)
|
10,000㎡
|
40,000
|
49,000
|
56,000 |
|
수 치
|
|
3,000㎡
|
50,000
|
68,000
|
78,000 |
|
다목적
지적측량
|
|
1㎡당
|
|
354.0
|
362.1
|
372.9 |
(금액단위 : 원)
|
구분
종목별
|
기 준
|
지 역 별 |
|
토 지 구 분
|
단 위
|
기 준
|
군지역
|
시지역
|
구지역 |
|
택지개발
예정지적
좌표도작성
|
중심점․가구점측량
(체감계수 적용)
|
|
1㎡ 당
|
336.7
|
343.7
|
372.9 |
|
필계점(획지)측량
|
|
1㎡ 당
|
243.5
|
457.3
|
731.8 |
|
․택지개발예정지적좌표도 작성업무의 지구(공구)계 좌표산출 수수료는 수치현황측량수수료(기본3,000㎡)를 적용하고, 1필지내 추가되는 점마다 50%를 가산 적용한다.
․중심점․가구점에 대한 계산과 말박기측량을 구분할 경우에는 중심점․가구점측량 단가에 계산은 44%, 말박기측량은 56%를 적용한다. |
|
침수흔적지조사측량
|
|
|
1㎡당
|
46.4
|
46.6
|
47.1 |
|
․본 단가는 측량지구의 면적을 1,000,000㎡를 기준하였으며, 기준면적 이하는 기준면적을 적용하고, 기준면적을 초과할 때에는 기준면적 단가에 10%를 누적 체감한 계수를 곱한 단가를 적용한다.
․본 단가는 지적측량수수료산정기준등에관한규정 제10조제1항 및 제3항의 규정을 적용하여 50%를 감면 적용한다. |
나. 도면작성
(금액단위 : 원)
|
구분
종목별
|
기 준
|
지 역 별 |
|
토 지 구 분
|
단 위
|
기 준
|
군지역
|
시지역
|
구지역 |
|
도시계획
도면전산
작성업무
|
토 지
|
1/600, 1/1000
1/1200,1/2400
|
1장당
|
지적도크기
|
215,000
|
219,000
|
226,000 |
|
임 야
|
1/3000,1/6000
|
265,000
|
273,000
|
283,000 |
|
수 치
|
149,000
|
151,000
|
154,000 |
|
임야확대도
(동일축척)
|
|
1장당
|
지적도크기
|
457,000
|
465,000
|
476,000 |
|
도면복사
|
A2 복사
|
1장당
|
지적도크기
|
2,000 |
|
도면작성
(전산화일)
|
전산화일
|
1장당
|
지적도크기
|
102,000
|
104,000
|
108,000 |
|
도 면
확대․축소
|
확 대
|
1필지당
|
|
3,000
|
3,000
|
4,000 |
|
축 소
|
3,000
|
4,000
|
4,000 |
|
다목적지적
전산처리
|
전산화일
|
1㎡당
|
|
15.1
|
15.3
|
15.6 |
(금액단위 : 원)
|
구분
종목별
|
기 준
|
지 역 별 |
|
토 지 구 분
|
단 위
|
기 준
|
군지역
|
시지역
|
구지역 |
|
자동제도
(좌표독취)
|
토 지
|
1/600, 1/1000
1/1200,1/2400
|
1장당
|
지적도크기
|
160,000
|
173,000
|
189,000 |
|
임 야
|
1/3000,1/6000
|
176,000
|
189,000
|
208,000 |
|
자동제도
(좌표입력)
|
토 지
|
1/600, 1/1000
1/1200,1/2400
|
110,000
|
111,000
|
115,000 |
|
임 야
|
1/3000,1/6000
|
121,000
|
122,000
|
128,000 |
|
자동제도
(파일제공)
|
토 지
|
1/600, 1/1000
1/1200,1/2400
|
72,000
|
73,000
|
76,000 |
|
임 야
|
1/3000,1/6000
|
81,000
|
82,000
|
85,000 |
|
도시계획도
인선
|
토 지
|
1/600, 1/1000
1/1200,1/2400
|
1장당
|
지적도크기
|
53,000
|
54,000
|
55,000 |
|
임 야
|
1/3000,1/6000
|
90,000
|
92,000
|
95,000 |
|
조서작성
|
전필조서
|
1필지당
|
|
2,000 |
|
연속지적도
작성업무
|
토 지
|
1/600, 1/1000
1/1200,1/2400
|
1장당
|
지적도크기
|
49,000
|
49,000
|
49,000 |
|
임 야
|
1/3000,1/6000
|
51,000
|
51,000
|
51,000 |
|
수 치
|
42,000
|
42,000
|
42,000 |
다. 도면전산화
(금액단위 : 원)
|
구분
종목명
|
기 준
|
지 역 별 |
|
구 분
|
단 위
|
기 준
|
군지역
|
시지역
|
구지역 |
|
측량결과도전산화
|
좌표독취
(스캐닝+벡터라이징)
|
1장당
|
지적도크기
|
34,000 |
|
․스캐닝에 의한 전산파일작성 수수료는 지적측량수수료산정기준등에관한규정 제10조제2항에 의하여 적용한다. |
1. 부가가치세법에 의거 부가가치세는 별도
2. 경계점표지대는 지적측량수수료에 포함되지 않음. |
■ 건축허가시 필요한 기본설계도서
| 도서의 종류 |
표시하여야 할 사항 |
| 건축계획서 |
1.개요(위치,대지면적 등)
2. 지역,지구 및 도시계획사항
3.건축물의 규모(건축면적.연면적.높이,층수 등)
4. 건축물의 층별 면적
5. 주차장 규모 |
| 배치도 |
1. 축척 및 방위
2. 대지에 접한 도로의 길이,너비
3. 대지의 종ㆍ횡 단면도
4. 건축선 및 대지경계선으로부터 건축물까지의 거리
5. 주차동선 및 옥외주차계획
6. 조경계획 |
| 평면도 |
1. 1층 및 기준층 평면도
2. 기둥, 벽, 창문 등의 위치
3. 복도 및 계단의 위치 |
| 입면도 |
1. 2면 이상의 입면계획
2. 외부마감재료 표기 |
| 단면도 |
1. 종ㆍ횡 단면도
2. 건축물의 높이, 각층의 높이 및 반자높이 |
■ 건축허가시 협의부서
| 작업주체자 |
표시하여야 할 사항 |
건축주
(설계자대행) |
- 해당시,군,구청에 관련도서 제출
건축허가신청서, 건축허가검사조사서,동별개요
토지이용계획확인원,토지등기부등본, 토지대장
건축도면(배치도,평면도,단면도,입면도 등)
정화조관련서류, 통신도,오배수계통도 |
■ 건축허가시 협의부서
| 해당하는 경우 |
협의부서 |
| 일반사항 |
건설과 또는 건축과 |
| 지목이 전, 답 인경우 |
도시정비과, 산업과 농수산계, 건설과 하수계 |
| 지목이 임야인 경우 |
도시정비과, 녹지, 건축과 하수계 |
| 도로점용허가 관련 |
건설과 | |
라.실시설계
| 도서의 종류 |
표시하여야 할 사항 |
배치도
각층 평면도
각층 입면도
각층 단면도
각부 상세도 |
- 건축허가도면 외에 상세한 기재가 필요한 각종 상세도를
포함한 건축도면 |
| 구조도 |
- 구조내력상 중요한 부분의 평면 및 단면
- 주요 부분의 구조상세도면 |
| 설비도 |
- 건축물의 냉ㆍ난방설비, 위생설비ㆍ환경설비, 전기ㆍ통신설비
등에 관한 도면 |
| 실내마감도 |
- 벽 및 반자의 마감재료 및 상세도면(품명,규격 기재) |
| 시방서 |
- 건축도면에 표기할 수 없는 경우, 재료의 성능 및 재질 등에
관한 사항 표기 |
마.건축감리
4.건축시공
5.사후관리 |
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